ჰოკულს სურს შეცვალოს ხელმისაწვდომი საბინაო პროგრამა ნიუ იორკში: რას გვთავაზობს იგი

თავის მიმართვაში, ნიუ-იორკის გუბერნატორმა ქეთი ჰოკულმა პირობა დადო, რომ დაასრულებს საკამათო საგადასახადო კრედიტს, რათა წაახალისოს დეველოპერები ნიუ-იორკში ხელმისაწვდომი საცხოვრებელი სახლების აშენებაში. 421-a პროგრამას ვადა ეწურება წელს, ასე რომ, კანონმდებლებს არ სჭირდებათ რაიმე გააკეთონ, რომ ის გაქრეს. მაგრამ ჰოკულმა დაჰპირდა მის შეცვლას სხვა რამით. გუბერნატორმა თქვა, რომ ახალი პროგრამა ბევრად უფრო ეფექტურად გამოიყენებს სახელმწიფო სახსრებს, რათა ხელი შეუწყოს უფრო ხელმისაწვდომ საცხოვრებელს. ქალაქი და სახელმწიფო NY.

ჰოკულმა გამოაქვეყნა თავისი იდეა ასეთი ჩანაცვლების შესახებ მის აღმასრულებელ ბიუჯეტში. მან შეიტანა ახალი პროგრამის დეტალები, რომლებიც არ იყო ჩამოთვლილი მის ბიულეტენში., ბიუჯეტის კანონპროექტში განათლების, დასაქმებისა და ოჯახების მხარდასაჭერად ხარჯების შესახებ - უჩვეულო ადგილი საბინაო კანონმდებლობისთვის, რომელიც მითითებულია დოკუმენტის ბოლოს.

სახელწოდებით საგადასახადო კრედიტი, New Yorkers Accessible Neighborhoods Proposal (ან ANNY პროგრამა) შექმნის შტატის ახალ სექციას 485-w. გადასახადი ქონებაზე. ის მოიჯარეებს მიაწვდის რიცხვებისა და ასოების ახალ კომბინაციას არაპროფესიონალების დასაბნევად.

On სათაური: თუ ნიუ იორკში საცხოვრებლის დასაქირავებლად საკმარისი თანხა არ გაქვთ, მთავრობას შეუძლია გადაიხადოს ზოგიერთი მათგანი: პროგრამის პირობები

მიუხედავად მისი დაპირებისა, რომ არსებული საგადასახადო შეღავათები ახლით ჩაანაცვლებს, ჰოკულის წინადადება უფრო მეტად ემსახურება კანონების შესწორებას. პროგრამის არსი მნიშვნელოვნად არ შეცვლილა, მაგრამ შეღავათიანი საცხოვრებელი უფრო ხელმისაწვდომი გახდება. მიუხედავად საბინაო მხარდაჭერისა, გეგმა ვერ ხედავს იმ მნიშვნელოვან ცვლილებებს, რაც სახლის დამცველებს სურთ. გეგმა უფრო მეტად განიხილება როგორც სტატუს კვო, როგორც სტიმული მსხვილი ქონების დეველოპერებისთვის.

ორი ვარიანტი ხელმისაწვდომი საბინაო დეველოპერებისთვის

Hokul-ის ახალი საგადასახადო შეღავათები 485-w-ზე სთავაზობს დეველოპერებს ორ ვარიანტს, რომ მიიღონ ათი წლიანი საგადასახადო კრედიტი, თუ ისინი აშენებენ ბინებს ქირავდება. A ვარიანტის ქვეშ, მინიმუმ 15% მშენებარე ობიექტები უნდა იყოს ხელმისაწვდომი, მაშინ როცა: მათგან 10%-ს აქვს რეგიონის საშუალო შემოსავლის 40%, რეგიონის საშუალო შემოსავლის 10%-60%-ს და რეგიონის საშუალო შემოსავლის 5%-80%-ს.

ანუ, ეს არის საცხოვრებელი სამსულიანი ოჯახებისთვის, რომელთა შემოსავალია დაახლოებით: $42, $690 და $64. ეს ეხება სახლებს, სადაც 440 ან მეტი ბინაა. ვარიანტი B მოითხოვდა ბინების 85% ხელმისაწვდომობას ამ რეგიონში მედიანური შემოსავლის 920%-ით. ანუ მათთვის, ვისი შემოსავალი დაახლოებით 30 დოლარია სამსულიან ოჯახზე. ეს ეხება სახლებს, სადაც 20-ზე ნაკლები ბინაა.

ეს არის მცირე გაუმჯობესება არსებულ 421-a პროგრამასთან შედარებით, რომელიც დეველოპერებს საშუალებას აძლევს ააშენონ ხელმისაწვდომ ფასად საკუთრება რეგიონში მედიანური შემოსავლის 130%-მდე, რაც შეადგენს $139 სამსულიან ოჯახს სამივე დეველოპერების ვარიანტში.

თუმცა, ეს არ იძლევა სტიმულს ავაშენოთ უფრო ხელმისაწვდომ საცხოვრებლებში ყველაზე დაბალი ხელმისაწვდომობის დიაპაზონში, რომელიც არის მედიანური შემოსავლის 40% რეგიონში და მხოლოდ ბინების მცირე პროცენტი ამ დონეზე.

”90% ფართობის საშუალო შემოსავლის (AMI) მოთხოვნა ნამდვილად უკეთესია, ვიდრე 130%. მაგრამ ჩვენ გვსურს ვიხილოთ უფრო ხელმისაწვდომი საცხოვრებელი იმ ადამიანებისთვის, რომელთა შემოსავალი არის AMI-ის დაახლოებით 50% ან ნაკლები, მათ ნამდვილად სჭირდებათ დახმარება, თქვა დებიპრია ჩატერჯიმ, საზოგადოების მომსახურების საზოგადოების უფროსმა ეკონომისტმა. მაგრამ ეს ნამდვილად არის ამ პროგრამის ხელმისაწვდომობის მიზნების გაუმჯობესება. ”

კიდევ რა შეიცვლება

სხვა ცვლილებები მოიცავს დროის ჩარჩოს, რომლისთვისაც საცხოვრებელი დარჩება ხელმისაწვდომი. ვარიანტი A ინარჩუნებს მათ მუდმივობას, ხოლო B ვარიანტი უზრუნველყოფს ხელმისაწვდომობას 35 წლის განმავლობაში, რასაც მოჰყვება მუდმივი იჯარის სტაბილიზაცია. ეს დადებითად ადარებს მიმდინარე პროგრამას, რომელიც ინარჩუნებს ხელმისაწვდომობას მხოლოდ მანამ, სანამ საგადასახადო შეღავათები არსებობს. ეს არის 25 წელი, 10-წლიანი ეტაპობრივი გაუქმებით ყველა ვარიანტისთვის, რომელიც ხელმისაწვდომია დეველოპერებისთვის.

თუმცა, 485-w პროგრამამ არ დააკმაყოფილა საბინაო აქტივისტები. მიუხედავად გაუმჯობესებისა, ჰოკულის წინადადება კვლავ ეპყრობა ხელმისაწვდომ საბინაო მშენებლობას ისევე, როგორც 421-a, დიდი საგადასახადო შეღავათებით დეველოპერებისთვის ყველა მათ შენობაზე.

”ეს იგივეა”, - თქვა სია უივერმა, კამპანიის კოორდინატორმა კოალიცია "სამართლიანობა ყველა საცხოვრებლისთვის". "უბრალოდ არც ისე დიდი ჩანს." მას აინტერესებდა, როგორ უზრუნველყოფდა სახელმწიფო უწყვეტ ხელმისაწვდომობას, რასაც ჰოკული დაჰპირდა. უივერმა ჩართვას უწოდა ჩვეულებრივი "ფანჯრის ჩაცმა", სანამ დამცველები არ იცოდნენ მეტი.

სემ სტეინი, საბინაო პოლიტიკის ანალიტიკოსი Public Works Society-ისთვის, თქვა, რომ სახელმწიფოს შეუძლია შეზღუდოს სუბსიდიები ხელმისაწვდომ ბინებზე, ან საერთოდ გააუქმოს საგადასახადო კრედიტები და გამოიყენოს დაკარგული მოგება ხელმისაწვდომ საცხოვრებლის პირდაპირ დასაფინანსებლად. ”მაგრამ ახალ ვერსიას არც აქვს”, - თქვა სტეინმა. ის უბრალოდ არეგულირებს არსებული პროგრამის პარამეტრებს.

დეველოპერებისა და მოადგილეების აზრი

უძრავი ქონების ინდუსტრიის წარმომადგენლები არ არიან უკმაყოფილო ჰოკულის მიერ შემოთავაზებული 421-a-ს შემცვლელით, მიუხედავად მასში განხორციელებული ცვლილებებისა. ”გუბერნატორის წინადადება უზრუნველყოფს კერძო სექტორს მნიშვნელოვან ინსტრუმენტს, რათა აწარმოოს უფრო ხელმისაწვდომ ქირა საცხოვრებლები მუდმივ საფუძველზე”, - თქვა ნიუ-იორკის უძრავი ქონების საბჭოს პრეზიდენტმა ჯეიმს უელანმა განცხადებაში. ”ჩვენ მოუთმენლად ველით გავაგრძელოთ მუშაობა შტატთან და ქალაქთან გრძელვადიან გადაწყვეტილებებზე ნიუ-იორკის საბინაო მიწოდების კრიზისის მოსაგვარებლად.”

ჯერ ადრეა და აზრები შეიძლება შეიცვალოს, როცა ხალხი დეტალებს სწავლობს. მაგრამ მძლავრმა დეველოპერის ლობიმ Hokul-ს დამტკიცების ბეჭედი მისცა.

ჰოკულის გეგმამ პირველი კარგი შთაბეჭდილება მოახდინა მინიმუმ ერთ დეპუტატზე, რომლის აზრიც მთავარია. „ვფიქრობ, ის უნდა შეაქო, რომ რაღაც განსხვავებული მოიფიქრა“, - უთხრა ასამბლემენმა City & State-ს სტივ სიმბროვიჩი, მისი პალატის საბინაო კომიტეტის თავმჯდომარე. მან აღნიშნა, რომ კვლავ ელოდება გუბერნატორისგან დამატებით ინფორმაციას, რათა დარწმუნდეს, რომ ყველა მათემატიკა მუშაობს. სიმბროვიჩმა თქვა, რომ მას მოსწონს გეგმის ერთგულება ხელმისაწვდომობის უფრო მაღალ დონეზე.

ეს არ არის პირველი შემთხვევა, როდესაც 421-ა საგადასახადო კრედიტი განიცდის გარკვეულ ცვლილებებს. სულ ახლახან, ყოფილმა გუბერნატორმა ენდრიუ კუომომ შეცვალა პროგრამა 2017 წელს და სცადა დაერქვა მას Accessible New York. ჰოკულის წინადადებას შეიძლება ჰქონდეს ახალი ბრენდინგი და კანონის ახალი ნაწილი. მაგრამ ეს ეწინააღმდეგება იმ ფაქტს, რომ ეს არის საკმაოდ ძველი სუბსიდია სხვა სახელით. ”ზოგადი პრინციპები, რის გამოც მან თქვა, რომ აპირებდა ჩანაცვლებას, ისე ჟღერდა, რომ ჩვენ მათ პოტენციურად მხარს ვუჭერდით,” - თქვა სტეინმა. ”თუმცა, შემოთავაზებული ცვლილებები არ ეხება 421-a-სთან დაკავშირებული ზოგიერთი ძირითადი პრობლემის მოგვარებას.”