Хокул хоче змінити програму доступного житла у Нью-Йорку: що вона пропонує

У своєму зверненні до населення губернатор Нью-Йорка Кеті Хокул пообіцяла скасувати спірну податкову пільгу, щоби стимулювати забудовників зводити доступне житло в Нью-Йорку. Термін дії програми 421-а закінчується цього року, тому законодавцям не потрібно нічого не робити, щоб вона зникла. Але Хокул пообіцяла замінити її на щось інше. За словами губернатора, нова програма дозволить набагато ефективніше використати державні кошти для стимулювання будівництва більш доступного житла. City and State NY.

Хокул виклала свою ідею такої заміни у своєму виконавчому бюджеті. Вона включила деталі нової програми, які не були зазначені у її інформаційному бюлетені, у Бюджетний законопроект щодо витрат на підтримку освіти, працевлаштування та сімей — незвичайне місце для житлового законодавства, яке зазначено наприкінці документа.

Названа податковою пільгою пропозиція «Доступні райони для мешканців Нью-Йорка» (або програма ANNY) створить новий розділ 485-w закону штату про податку на майно. Воно надасть мешканцям нову комбінацію цифр і літер, щоб збити з пантелику непрофесіоналів.

За темою: Якщо вам не вистачає грошей на оренду житла в Нью-Йорку, частина може оплатити уряд: умови програми

Незважаючи на її обіцянку замінити існуючу податкову пільгу на щось нове, пропозиція Хокул служить скоріше коригуванням того, що вже є в законах. Суть програми суттєво не змінилася, але пільгове житло стане більш доступним. Незважаючи на підтримку у житловій сфері, у плані немає суттєвих трансформацій, які хотіли б бачити захисники житлового будівництва. План вважається скоріше статус-кво як стимули для великих забудовників.

Два варіанти для забудовників доступного житла

Нові податкові пільги Хокул у 485-w пропонують забудовникам два варіанти, щоб претендувати на десятирічну податкову пільгу, якщо вони будують квартири для оренди. Згідно з варіантом А, принаймні 15% об'єктів, що будуються повинні бути доступними за ціною, при цьому: 10% з них мати 40% середнього доходу по району, 10% — 60% середнього доходу по району і 5% — 80% середнього доходу по району.

Тобто це житло для сімей із трьох осіб із доходом близько: 42 690 доларів, 64 440 доларів та 85 920 доларів. Це стосується будинків з 30 і більше квартир. Варіант B вимагатиме, щоб 20% квартир були доступні за ціною 90% середнього доходу у цьому районі. Тобто для тих, хто має дохід близько 96 600 доларів на сім'ю з трьох осіб. Це стосується будинків з менш ніж 30 квартирами.

Це невелике покращення порівняно з існуючою програмою 421-a, яка дозволяє забудовникам зводити доступні за ціною об'єкти з доходом до 130% від середнього доходу в районі, що становить 139 620 доларів США для сім'ї з трьох осіб за всіх трьох варіантів, які вона надає розробникам.

Тим не менш, це не дає стимулу будувати більш доступне житло, дотримуючись найнижчого діапазону доступності в 40% від середнього доходу в цьому районі і лише невеликого відсотка квартир на цьому рівні.

«Вимога у 90% середнього доходу по району (AMI) виразно краща, ніж 130%. Але ми хотіли б бачити більше доступного житла для людей, дохід яких становить близько 50% AMI або менше, вони дійсно потребують допомоги, — сказала Дебіпрія Чаттерджі, старший економіст Community Service Society. Але це безумовно покращення цілей доступності для цієї програми».

Що ще зміниться

Інші зміни включають термін, протягом якого житло залишиться доступним. У варіанті А вони залишаться такими назавжди, а варіант Б забезпечить доступність протягом 35 років із наступною постійною стабілізацією орендної плати. Це вигідно відрізняється від поточної програми, в якій доступність зберігається лише доти, доки діють податкові пільги. Це 25 років з 10-річною поетапною відмовою для всіх варіантів, доступних для розробників.

Проте програма 485-w не задовольнила житлових активістів. Незважаючи на покращення, пропозиція Хокул, як і раніше, відноситься до будівництва доступного житла так само, як і 421-а, з великими податковими пільгами для забудовників на всі їхні будівлі.

«Це те саме», — сказала Сіа Уівер, координатор кампанії житлової коаліції «Справедливість для всіх». — Просто це не здається таким значним». Вона поцікавилася, як держава забезпечуватиме постійну доступність, яку обіцяє Хокул. Уівер назвала включення звичайною «показухою», доки захисники не впізнають більше.

Сем Стейн, аналітик житлової політики Товариства громадських робіт, сказав, що держава може обмежити субсидії лише доступними квартирами або повністю скасувати податкові пільги та використати втрачену вигоду для прямого фінансування будівництва доступного житла. «Але у новій версії немає ні того, ні іншого, – сказав Штейн. Він просто коригує параметри наявної програми.

Думка забудовників та депутатів

Представники індустрії нерухомості не здаються незадоволеними запропонованою Хокул заміною 421-a, незважаючи на внесені до неї зміни. "Пропозиція губернатора надає приватному сектору важливий інструмент для виробництва орендного житла з більш високим рівнем доступності на постійній основі", - йдеться у заяві президента Ради нерухомості Нью-Йорка Джеймса Уілана. — Ми з нетерпінням очікуємо на продовження роботи зі штатом і містом над довгостроковими рішеннями для подолання кризи пропозиції житла в Нью-Йорку».

Поки що рано, і думки можуть змінитися в міру того, як люди заглиблюватимуться в деталі. Але впливове лобі забудовників дало Хокулу свій друк схвалення.

І план Хокул справив хороше перше враження, принаймні, на одного депутата, чия думка ключова. "Я думаю, що її слід похвалити за те, що вона вигадала щось інше", - сказав City & State член Асамблеї Стів Симбрович, голова житлового комітету своєї палати. Він зауважив, що все ще чекає на додаткову інформацію від офісу губернатора, щоб переконатися, що всі математичні розрахунки працюють. Симбрович сказав, що йому подобається відданість плану вищим рівням доступності.

Це не вперше, коли податкова пільга 421-а зазнає деяких змін. Нещодавно колишній губернатор Ендрю Куомо змінив програму в 2017 році і спробував перейменувати її на «Доступний Нью-Йорк». Пропозиція Хокул може мати новий брендинг та новий розділ закону. Але воно суперечить тому факту, що це значною мірою стара субсидія з іншою назвою. «Загальні принципи того, що, за її словами, вона збиралася замінити, звучали так, начебто ми потенційно можемо їх підтримати, — зауважив Штейн. — Проте запропоновані зміни не вирішують деяких основних проблем із 421-ою».