Башни-призраки: почему почти половина квартир в элитных небоскребах Нью-Йорка пустует

Почти 50% квартир в семи самых высоких жилых небоскребов Нью-Йорка сейчас остаются пустыми. В их числе — Central Park Tower. Yahoo рассказывает подробнее.

Активная застройка района началась в начале 2010-х годов. Тогда появились такие проекты, как One57, 432 Park Avenue и 220 Central Park South.

Все они вышли на рынок в течение одного десятилетия. Central Park Tower также начали рекламировать еще до завершения строительства.

Средняя цена в листингах составляет $30 000 000. При такой стоимости неудивительно, что многие квартиры остаются непроданными.

Например, в Central Park Tower в 2023 году оставалось 87 непроданных квартир.

По теме: Мамдани хочет повысить налог на недвижимость в Нью-Йорке почти на 10%

В начале 2025 года компания Extell Development рефинансировала 18 непроданных квартир с помощью кредита на $270 000 000. Это подчеркивает стабильно низкие темпы распродажи.

При этом большинство проданных квартир оказались в руках сверхбогатых людей. Многие из них так и не переехали туда жить.

«Парковка для денег» в небоскребах

Для миллиардеров по всему миру такие объекты роскошной недвижимости — это скорее «сейфы» для хранения капитала, чем дома. Стратегия направлена не на получение прибыли, а на сохранение капитала.

Средства вкладываются в недвижимость в США. Это помогает защитить капитал от инфляции, валютной волатильности и политической нестабильности в других странах.

Такие активы также можно использовать как залог при необходимости ликвидности.

Недвижимость Нью-Йорка рассматривается сверхбогатыми как «тихая гавань», сопоставимая с золотом или произведениями искусства высшего уровня. Особенно это касается роскошных квартир в Манхэттене.

Кроме того, такие инвестиции обеспечивают диверсификацию портфеля и анонимность. Квартиры часто покупаются через компании с ограниченной ответственностью. Это позволяет скрыть личность владельца.

Такая непрозрачность особенно привлекательна для публичных фигур. Она помогает избежать пристального внимания к движению капитала и ограничивает возможности налоговых органов оценить общее состояние владельца.

Феномен «призрачных башен»

Многие квартиры остаются темными и необитаемыми большую часть года. Это осознанная часть стратегии.

Для миллиардера потенциальный доход от аренды незначителен по сравнению с хлопотами по управлению арендаторами и риском износа недвижимости.

Пустая квартира остается в идеальном состоянии. Это облегчает быструю продажу при необходимости получить наличные средства. Таким образом, ценность квартиры заключается в самом факте владения. Она становится ликвидным, передаваемым и закладываемым активом на одном из самых престижных рынков недвижимости в мире.

Самый эксклюзивный район мира

Жители так называемой Billionaires’ Row формируют одну из самых закрытых и эксклюзивных групп в мире. При этом они редко взаимодействуют друг с другом и часто остаются полностью анонимными.

Среди владельцев преобладают американские управляющие хедж-фондами и технологические магнаты.

Кен Гриффин – основатель и генеральный директор Citadel. В 2019 году он приобрел пентхаус в 220 Central Park South за рекордные $238 000 000.

Майкл Делл – основатель и генеральный директор Dell Technologies. В 2014 году купил пентхаус в One57 за $100 500 000. На тот момент это была самая дорогая сделка по продаже жилья в Нью-Йорке.

Среди других владельцев — Билл Акман из Pershing Square Capital Management и Даниэль Ох, бывший генеральный директор Och-Ziff Capital Management.

Среди иностранных владельцев — саудовский девелопер Фаваз Альхокаир. Он приобрел самую высокую квартиру в 432 Park Avenue.

Многие владельцы происходят из старых состоятельных семей и промышленных династий Азии, Европы и Южной Америки.

При этом десятки объектов оформлены на компании-пустышки. Формально самая дорогая недвижимость в мире принадлежит юридическим лицам, за которыми сложно установить конкретных людей.

Главная особенность этих владельцев — их мобильность. Миллиардер может провести две недели в году в пентхаусе на Манхэттене, а затем отправиться в резиденцию в Хэмптоне, виллу в Сен-Тропе или квартиру в лондонском Найтсбридже.

Во многих зданиях круглосуточно работают консьержи. В отдельных случаях предусмотрены частные повара. Квартиры поддерживаются в полной готовности, даже если владелец не появлялся там годами.

В этом смысле Billionaires’ Row заполнена «призрачными жителями» — они владеют видом, но редко присутствуют физически.

Инициатива мэра Мамдани

Финансовая ситуация Нью-Йорка изменилась на прошлой неделе. Мэр Зохран Мамдани представил свой первый предварительный бюджет с момента вступления в должность в начале года.

Мэр заявил о дефиците бюджета в размере $5 400 000 000.

Он предложил стратегию из двух направлений.

Первое — повышение подоходного налога для самых обеспеченных жителей города. Предлагается увеличить ставку на 2 % для тех, кто зарабатывает более $1 000 000 в год.

Второе направление — возможное повышение налога на недвижимость на 9,5 %. Средняя ставка может вырасти с 12,28 % до примерно 13,45 %.

Мамдани назвал второй вариант «крайней мерой». По его словам, к нему придется прибегнуть только в случае отказа штата разрешить городу «обложить налогом богатых».

Предложение затронет более 3 000 000 жилых объектов и 100 000 коммерческих помещений в пяти боро. Это может стать первым значительным повышением налога на недвижимость с 2003 года.

Представители рынка недвижимости и Городского совета выразили обеспокоенность. Они считают, что рост налога на 9,5 % приведет к повышению арендной платы, так как собственники переложат издержки на арендаторов.

Бизнес-группы опасаются замедления экономического восстановления.

Мамдани настаивает, что дефицит унаследован от предыдущих лет управления. По его мнению, класс миллиардеров должен внести «справедливую долю» для поддержания основных городских служб.