Мамдани обещает заморозить аренду в Нью-Йорке: что это значит на самом деле

Кандидат в мэры Нью-Йорка Зоран Мамдани во время своей предвыборной кампании многократно повторяет одно и то же обещание: если его изберут, он заморозит арендную плату. THE CITY разбирается, что это значит на самом деле.

«Я баллотируюсь в мэры, чтобы заморозить аренду для всех жильцов с регулируемой арендой», — сказал он в рекламе, представленной в конце мая.

В ролике актер, играющий арендатора, спрашивает: «Подождите, вы собираетесь заморозить мою аренду?» Мамдани появляется в кадре и отвечает: «Да».

Но возникает главный вопрос: действительно ли мэр Нью-Йорка может остановить рост арендной платы в одном из самых дорогих городов мира?

Может ли мэр заморозить аренду

Напрямую — нет. Но у мэра есть полномочия назначать людей, которые способны принять такое решение. И Мамдани может оказаться не первым мэром Нью-Йорка, при котором будет введена заморозка аренды.

Обещание Мамдани не касается всех арендаторов. Оно относится только к жильцам с регулируемыми арендными договорами, а не к так называемым «рыночным» квартирам с нерегулируемой арендой.

По теме: Сколько денег у Зохрана Мамдани: исследование Forbes

Тем не менее мера затронула бы значительное число людей. В Нью-Йорке насчитывается 996 600 квартир с регулируемой арендой. Это более 40% всех арендных квартир в пяти боро города.

Важно различать квартиры с регулируемой арендой и квартиры с контролируемой арендой.

Первых почти столько же, сколько квартир с рыночной арендой. А вторых остается крайне мало. В 2023 году в городе было всего 24 020 таких квартир. Это составляет лишь 1% всего арендного фонда. Их число продолжает сокращаться.

Как мэр может заморозить аренду

Самостоятельно он этого сделать не может.

Для этого ему потребуется помощь девяти членов Совета по регулированию арендной платы (Rent Guidelines Board, RGB). Совет устанавливает уровень арендной платы почти для миллиона квартир с регулируемой арендой.

RGB появился во времена мэра Джона Линдсея для независимой оценки регулирования аренды. И все его члены назначаются мэром.

Однако новый мэр, например Мамдани, который может вступить в должность в январе 2026 года, не сможет сразу заменить всех девять членов совета. У них разные сроки полномочий.

Особенно важно, что один из назначенцев действующего мэра Эрика Адамса останется в совете до 2026 года. И даже если Адамс проиграет выборы в ноябре, у него будет возможность назначить еще четырех членов совета до ухода с поста.

В таком случае его кандидаты сохранят влияние на уровень регулируемой аренды как минимум до конца 2026 года.

Останется ли Адамс использовать эту возможность — пока неизвестно.

Был ли в Нью-Йорке опыт заморозки аренды

Вопрос о заморозке арендной платы в Нью-Йорке уже поднимался ранее. Кандидат в мэры Зоран Мамдани делает это ключевой частью своей кампании. Но удастся ли ему воплотить обещание и как это может повлиять на арендаторов и владельцев жилья?

При мэре Билле де Блазио Совет по регулированию арендной платы голосовал за заморозку трижды за восемь лет его пребывания в должности — в 2015, 2016 и 2020 годах.

Как и Мамдани, де Блазио включал заморозку аренды в свою предвыборную программу. Но из-за членов совета, назначенных его предшественником Майклом Блумбергом, добиться первого замораживания ему удалось только на второй год работы.

Эти три заморозки привели к тому, что рост цен на квартиры с регулируемой арендой оказался значительно медленнее, чем общий рост стоимости жизни. За последние десять лет арендная плата в таких квартирах выросла чуть меньше чем на 12%, в то время как индекс потребительских цен в районе Нью-Йорка вырос более чем на 27%.

Владельцы и некоторые эксперты утверждают, что это ведет к серьезным финансовым проблемам, особенно для старых зданий с регулируемой арендой в Бронксе.

Когда может заработать заморозка аренды

Есть два возможных сценария.

Если Мамдани победит, это даст ему возможность влиять на совет. Действующий мэр Эрик Адамс может не назначить новых членов RGB перед уходом. В таком случае новый мэр сможет сразу заменить большинство участников совета в 2026 году.

В этом случае его назначенцы, почти наверняка поддерживающие его позицию, проголосуют за заморозку аренды уже в следующем голосовании. Она вступит в силу с 1 октября 2026 года и будет действовать до 30 сентября 2027 года.

Второй сценарий: если Адамс решит сделать новые назначения на прощание, его кандидаты сохранят контроль над советом до конца 2026 года. Совет, скорее всего, не проголосует за заморозку. За годы работы администрации Адамса RGB неизменно голосовал за повышение цен на аренду. В последний раз совет принял решение об увеличении стоимости на 3% для однолетних договоров и на 4,5% для двухлетних, начиная с 1 октября.

Если этот вариант реализуется, голосование за заморозку возможно не ранее 2027 года. В таком случае она затронет договоры с 1 октября 2027 года по 30 сентября 2028 года.

Позиции других кандидатов

Ни один другой кандидат в мэры на ноябрьских выборах не поддерживает заморозку аренды в той форме, в какой предлагает Мамдани.

Бывший губернатор Эндрю Куомо заявил, что будет назначать членов RGB с учетом роста расходов владельцев жилья, включая ремонт, страховку, налоги и коммунальные платежи.

Эрик Адамс уже показал через свои назначения, что не поддерживает всеобщее замораживание аренды.

Республиканский кандидат Кертис Слива сообщил, что поддержит заморозку аренды, если экономический анализ докажет ее осуществимость.

Независимый кандидат Джим Уолден выступает против заморозки. Он заявлял, что хочет полностью «упразднить» Совет по регулированию арендной платы. Это возможно только через законодательное собрание штата. Он также говорил о планах увеличить субсидии для владельцев жилья.