Мамдани планирует изымать дома у недобросовестных арендодателей

Новоизбранный мэр Нью-Йорка Зохран Мамдани намерен использовать более жесткие меры для улучшения условий проживания арендаторов. Он пообещал активно бороться с недобросовестными владельцами жилья – вплоть до изъятия зданий и передачи их под контроль города или некоммерческих организаций. Gothamist рассказывает подробнее.

В апреле, во время предвыборной кампании, Мамдани выступал у жилого дома в Южном Бронксе.

Жильцы этого здания годами жаловались на опасные условия. Среди проблем были сломанные входные замки и токсичная плесень. Они требовали от владельца провести ремонт.

За несколько дней до этого городское управление по сохранению и развитию жилья изъяло другое здание в Бронксе. Владелец не выплатил десятки миллионов долларов налогов и штрафов. Дом передали некоммерческой организации и частному управляющему, а город выдал кредит на ремонт.

По теме: Мамдани дал советы нелегалам о том, как противостоять агентам ICE

На встрече с избирателями Мамдани заявил, что пойдет дальше. Он пообещал агрессивно выявлять подобные дома и, при необходимости, передавать их под контроль города.

«Мы будем использовать все имеющиеся у нас инструменты, включая изъятие зданий у домовладельцев-эксплуататоров, чтобы каждый житель Нью-Йорка получил то, на что имеет право, — безопасный дом», — сказал Мамдани.

Что изменится после инаугурации

Спустя восемь месяцев, накануне инаугурации, от Мамдани ожидают выполнения этих обещаний.

Его переходная команда подчеркивает, что не будет единого механизма изъятия зданий.

Передача зданий в собственность города станет отходом от нынешней политики сохранения доступного жилья. Этот путь юридически, финансово и политически сложен. Мамдани подробно описал его в своей предвыборной программе.

Возвращение офиса по защите арендаторов

Мамдани пообещал восстановить офис мэра по защите арендаторов. Ранее его полномочия были существенно ослаблены при мэре Эрике Адамсе.

Новый офис обязан будет:

• выявлять недобросовестных владельцев жилья;
• определять проблемные здания;
• вести переговоры о выкупе объектов, если владельцы не устраняют нарушения или не платят штрафы;
• в отдельных случаях сохранять здания под муниципальным контролем.

Мамдани заявил, что город намерен активнее финансировать покупки жилья некоммерческими организациями и объединениями арендаторов. Он допускает прямую покупку недвижимости городом с сохранением муниципальной собственности на землю.

При этом управление зданиями может передаваться частным компаниям или некоммерческим структурам на долгосрочной основе.

Советник по жилищной политике Сеа Уивер сообщила, что офис по защите арендаторов сосредоточится на усилении контроля и тесном взаимодействии с организациями арендаторов.

По ее словам, город сможет быстрее вмешиваться в ситуации с проблемными портфелями недвижимости, в том числе обеспечивая поддержку для выкупа зданий.

Уивер объяснила, что город будет владельцем земли под домами, а управлять ими и собирать аренду смогут специальные организации.

За счет этого:

• дома не будут продавать и перепродавать ради прибыли;
• деньги от аренды можно будет направлять на ремонт и содержание;
• расходы можно распределять между разными домами, чтобы было дешевле;
• жилье дольше останется доступным по цене.

Это похоже на модель, когда земля принадлежит обществу, а жилье используется для жизни людей, а не для заработка на повышении цен.

Планы и сложности реализации идеи

Мамдани рассматривает частных управляющих, общественные земельные трасты, некоммерческие организации и другие публичные модели. Директор офиса по защите арендаторов пока не назначен.

Приоритетом станет решение текущих проблем арендаторов, а не только строительство нового жилья.

Кроме того, предвыборная программа Мамдани предусматривает объединение функций контроля за соблюдением жилищных правил. Эти полномочия сейчас распределены между разными ведомствами.

Арендодателей могут обязать вести переговоры о продаже зданий, если они не платят штрафы после многочисленных нарушений.

Такой подход потребует реорганизации работы агентств. Покупка зданий и сохранение их в городской собственности может оказаться сложной. Нескольким ведомствам предстоит совместно участвовать в сделках и определять, кто будет управлять объектами.

За и против

Владельцы недвижимости и застройщики относятся к идее с настороженностью. Некоторые считают, что она напоминает ситуацию 1970-х годов. Тогда город был вынужден управлять десятками тысяч квартир, полученных через процедуру взыскания, и не справлялся с этим.

Генеральный директор компании Genesis Companies Карим Хатсон заявил, что подобный подход ранее не показывал устойчивых результатов.

Сторонники идеи считают, что критики упрощают ситуацию. Аналитик жилищной политики Самуэль Стайн отметил, что офис по защите арендаторов может стать «лабораторией» для тестирования разных моделей.

По его словам, город вправе пробовать различные подходы, оценивать их эффективность и только потом масштабировать успешные решения.

Примеры из прошлого

Город уже участвует в сохранении доступного недвижимости. Управление по сохранению и развитию жилья ежегодно помогает сохранять тысячи квартир через кредиты и финансирование. Жилищное управление Нью-Йорка, сохраняя за собой право менять управляющих, сдает свои комплексы в управление частным компаниям.

При мэре Билле де Блазио город выкупил более 30 зданий, использовавшихся как временные приюты для бездомных. Он передал их некоммерческим застройщикам.

По данным мэрии, сотни домов с квартирами под регулированием аренды в прошлом году находились в тяжелом финансовом положении. Расходы владельцев превышали доходы от аренды.

За последние четыре года количество жалоб и нарушений правил безопасности жилья выросло более чем на 200 000. При этом одни и те же владельцы регулярно попадают в список худших арендодателей.

Глава Ассоциации владельцев квартир Нью-Йорка Кенни Бургос заявил, что «тысячи» владельцев готовы продать свои дома городу.

Он отметил, что действительно недобросовестные владельцы встречаются редко. Плохое состояние домов часто связано с ростом расходов и ограничениями на повышение арендной платы.

Бургос предупредил, что любые здания, купленные городом или переданные общественным группам, потребуют вложений в сотни миллионов долларов на ремонт и содержание.

Мамдани указывает на программу Neighborhood Pillars как на уже существующую модель. Город финансирует покупки и строительство жилья частными и некоммерческими структурами.

Некоторые члены его команды надеются, что он будет развивать именно этот подход, а не сохранять здания в прямой собственности города.

Бывший глава офиса по защите арендаторов Рикардо Кампос подчеркнул, что ключевым фактором станет наличие у директора реальных полномочий координировать работу всех ведомств.

По его словам, изъятие проблемных домов будет сложным процессом, но сама цель — очевидна и оправдана.