От А до Я: все, что нужно знать об аренде жилья в Нью-Йорке

При аренде квартиры в Нью-Йорке на длительный срок потенциальные арендаторы часто сталкиваются с особенностями рынка недвижимости в Нью-Йорке, к которым они не готовы. В своем блоге на New York Realty агент по недвижимости, брокер компании Evans Real Estate Дмитрий Стасюк разложил процесс аренды жилья в Нью-Йорке по полочкам, чтобы максимально упростить его для тех, кто ищет квартиру.

В Нью-Йорке довольно жесткое законодательство, которое регулирует взаимоотношения между владельцем и арендатором. В первую очередь это выражается в том, что выселить арендатора, даже если он перестал платить арендную плату, можно только по решению суда. Этот процесс довольно затратный, требует привлечения адвоката и занимает несколько месяцев. Такие методы принуждения, как смена замков, отключение воды/электричества, проникновение в квартиру и выставление вещей, строго противозаконны. Т. е. если арендатор перестал платить и не хочет добровольно съезжать – для владельца это гарантированная потеря тысяч/десятков тысяч долларов. Именно поэтому к будущему арендатору будут предъявляться довольно высокие требования.

Каким именно требованиям должен соответствовать будущий арендатор?

Главное, что интересует владельца квартиры – чтобы арендатор вовремя оплачивал аренду. Поэтому у потенциального арендатора будут проверять доход и финансовую дисциплину, т.е. отсутствие проблем с оплатой по обязательствам в прошлом.

Доход. В Нью-Йорке действует правило, по которому годовой доход арендатора (gross, до вычета налогов) должен быть как минимум в 40 раз больше, чем месячная арендная плата (правило 40х). Если квартира арендуется на семью, то считается общий доход супругов. При таком соотношении “доход/аренда” считается, что у арендатора не должно возникнуть проблем при оплате за квартиру.

Конкретные примеры:

• чтобы снимать квартиру за $2 000, нужно показать годовой доход в размере не менее $80 000;
• чтобы снимать квартиру за $2 500, нужно показать годовой доход в размере не менее $100 000;
• чтобы снимать квартиру за $3 500, нужно показать годовой доход в размере не менее $140 000;
• чтобы снимать квартиру за $5 000, нужно показать годовой доход в размере не менее $200 000.

Правило 40х довольно стандартно для рынка, хотя для совсем дешевых домов соотношение “годовой доход /месячная аренда” может быть и ниже (35х), а для дорогих домов наоборот выше (45х-50х).

Кредитная история. По номеру социального страхования SSN у будущего арендатора проверят его кредитную историю. Владелец квартиры хочет удостовериться, что у потенциального арендатора нет долгов, и в прошлом он регулярно платил по кредитным картам и прочим обязательствам.

Какие документы запросит владелец квартиры?

Стандартно владелец квартиры хочет видеть:

1. Документы удостоверяющие личность – ID, паспорт и прочее;
2. Контактную информацию по предыдущему месту аренды (будут звонить и проверять);
3. Письмо с работы, в котором указана должность, срок работы, текущая зарплата, потенциальные бонусы/комиссии и прочие виды дохода (будут звонить и проверять);
4. Два последних зарплатных чека;
5. Налоговые декларации за последние два года;
6. Выписки из банка за последние два месяца;
7. При необходимости информацию о прочих ваших активах.

Все эти документы/информацию нужно подготовить заранее и всегда иметь под рукой. Хорошие варианты арендных квартир в Нью-Йорке расходятся очень быстро, поэтому нужно быть готовым сразу начать процесс подачи документов на квартиру, как только вы нашли подходящий вариант.

Что делать, если я не полностью соответствую портрету “идеального арендатора”, описанному выше?

Если ваш доход недостаточно высокий и/или есть проблемы с кредитной историей, то сразу дайте знать об этом владельцу или агенту, который его представляет. Возможно, вам сразу предложат какое-то решение. Зачастую попросят увеличенный страховой депозит и/или предложат заплатить за несколько месяцев наперед. Еще один возможный вариант – гарантор. Есть также специальные страховые компании-гаранторы, которые готовы за вас поручиться. Стоимость такого “поручительства” – в районе одного месяца аренды.

Что делать, если я совсем не соответствую портрету “идеального арендатора”?

В этом случае у вас есть 2 варианта:

Гарантор. Вы можете найти кого-то (друга, родственника, знакомого), кто может поручиться за вас и взять на себя обязательство оплачивать арендную плату, если вы в какой-то момент не сможете этого делать. Требования к гарантору такие же, как и к арендатору (и документы будут спрашивать те же), только к доходу применимо правило 80х – годовой доход гарантора должен быть минимум в 80 раз больше месячной аренды. Кроме того, гарантор должен быть “местным” – иметь вид на жительство/гражданство США.

Оплата всего срока наперед. В столице победившего капитализма по-прежнему уважают деньги. Поэтому, если вы готовы заплатить за год вперед (плюс страховой депозит security deposit), то это должно снять все вопросы. Хотя я знаю несколько дорогих арендных домов, где даже такой вариант не примут – у арендатора хотят видеть стабильный доход.

За что я должен буду заплатить сразу?

Если вы соответствуете всем требования, о которых написано выше, то при заключении договора аренды вам нужно будет заплатить только за первый месяц аренды и страховой депозит (security deposit) в размере одного месяца. И брокерскую комиссию, если в сделке был задействован агент (агенты). Платежи за рассмотрение документов описаны ниже в разделе о различных типах домов.

У кого я буду снимать квартиру?

По тексту выше я уже много раз писал фразу “владелец квартиры”. Теперь нужно раскрыть, кто может быть этим владельцем, т.е. у кого же вы будете снимать квартиру. В Нью-Йорке есть три типа многоквартирных домов в зависимости от типа собственности – арендные дома, кондоминиумы и кооперативы. Процесс аренды в каждом случае имеет свои особенности по срокам, дополнительным платежам и в целом вероятности снять там квартиру.

Арендный дом (Rental building). Все квартиры в таком доме предназначены для сдачи в аренду. Дом записан на компанию, а непосредственным собственником может быть как частное лицо, так и группа инвесторов, фонд и т.д. Управлением арендным домом занимается специально нанятая управляющая компания (management company), она же через агентов занимается сдачей квартир. Все решения, касающиеся аренды, будет принимать эта управляющая компания. Поскольку сдача в аренду – это основной бизнес, то процесс рассмотрения потенциального арендатора довольно простой и быстрый.

Если вы решили снять квартиру в таком доме, то агент даст вам специальную форму для заполнения, вы предоставляете всю информацию, приложите необходимые документы, и в течение одного-двух дней получите ответ – сдадут вам квартиру или нет. После этого можно подписывать договор аренды и планировать переезд. Что касается дополнительных платежей, то вы должны будете заплатить за проверку вашей кредитной истории (около $100-120 за человека) и иногда за рассмотрение документов $200-500.

Кондоминиум (Condominium, Condo). Классическая и широко распространенная форма собственности, при которой у каждой квартиры есть свой владелец (частное лицо). И именно он будет принимать основные решения по квартире: брать или не брать конкретного арендатора, торговаться по цене и т.д. Но собственники крайне редко сдают квартиры самостоятельно, обычно этим занимается агент. Соответственно показывать квартиру и общаться будет агент. Если вы решили снять квартиру в таком доме, то агент даст вам форму для заполнения. Вы предоставляете всю информацию, прикладываете необходимые документы и в течение нескольких часов или одного-двух дней (в зависимости от скорости общения между агентом и владельцем) вы получите ответ – готовы вам сдать или нет. Но договориться с собственником мало, нужно еще получить одобрение от Совета кондоминиума (Condo board). Процесс этот формальный (Совет не может отказать), но обязательный. Чтобы получить одобрение от Совета дома, нужно заполнить необходимые формы и приложить документы. Управляющая компания все проверяет, запрашивает дополнительные документы, если необходимо, и передает все это в Совет дома, который уже в свою очередь дает окончательное одобрение. Весь этот процесс может занимать от недели до месяца. И это очень важно учитывать, если дата предполагаемого въезда уже близка. Что касается дополнительных платежей, то вы должны будете заплатить за проверку вашей кредитной истории (около $100-120 за человека), за рассмотрение документов: управляющей компании – $300-800; и кондоминиуму – $300-$800. Всего нужно будет заплатить в среднем $700-1500. Для дорогих домов эта сумма может достигать $2 000-2 500. Это большая разница по сравнению с арендными домами из предыдущего пункта.

Кооператив (Cooperative, Coop). При этой форме собственности всем домом владеет компания, а “собственники” квартир владеют акциями этой компании. Процесс аренды в таком доме похож на аренду в кондоминуме. Принимать основные решения будет собственник, а общение будет идти через агента. Кроме договоренности с владельцем квартиры, также нужно получить одобрение от Совета кооператива (Coop board). Разница в том, что в кооперативе этот Совет обладает очень большой властью и имеет право отказать в аренде, даже не объясняя причин. Кроме того, пакет документов, который от вас будут требовать, будет больше. А после рассмотрения всей информации вам будет назначено личное интервью с Советом кооператива. И только после этого интервью вам могут сообщить, берут ли вас или нет. По срокам весь этот процесс может занимать еще больше времени, чем в кондоминиуме, – как минимум несколько недель. Опять же этот момент нужно учитывать, если дата предполагаемого въезда уже близка. Что касается дополнительных платежей, то они сравнимы с платежами при аренде в кондоминиуме и будут в среднем $700-1 500. Еще один важный момент: в кооперативах зачастую есть ограничения, касающиеся того, на сколько лет владелец может сдавать квартиру. Например, можно сдавать 2 года из 5 лет владения. А это значит, что вы в квартире можете прожить максимум два года и потом будете обязаны съехать.

Если посмотреть предложения квартир на рынке, например, Манхэттена, то соотношение по типам домов будет следующее: 75% квартир будут в арендных домах, 20% в кондоминиумах и только 5% в кооперативах.

Какова роль агента, и чьи интересы он представляет?

Очень важно понимать, какова может быть роль агента и чьи интересы он представляет. Как я писал выше, собственники самостоятельно практически никогда не занимаются сдачей квартир (количество квартир от собственников около 1%). Для этой работы они нанимают агентов. Собственник и агент подписывают договор, и с этого момента агент эксклюзивно представляет эту квартиру. Поэтому, когда вы связываетесь по найденному объявлению, вы всегда попадаете на агента. Этот агент вам может рассказать о квартире, показать ее и ответить на любые вопросы по квартире/дому/процессу аренды. Но имейте в виду, что этот агент представляет интересы собственника. Его задача – не найти вам наилучший вариант на аренду, его задача – сдать эту квартиру по наиболее выгодной для владельца цене. Этот агент называется агент собственника (landlord’s agent).

Если вы решите, что у вас нет времени и/или желания разбираться во всех тонкостях рынка аренды и самостоятельно заниматься поиском квартиры, подготовкой документов, общением с управляющей компанией и получением одобрения от дома, то вы можете воспользоваться услугами агента, который в этом случае будет помогать вам и будет представлять ваши интересы. Этот агент называется агент арендатора (tenant’s agent).

Агент может легко и малозаметно для вас перейти из одной категории в другую. Например, вы приехали смотреть квартиру. Агент эксклюзивно представляет эту квартиру и сейчас он – агент собственника. Вы посмотрели квартиру, она вам не очень понравилась и вы задаете вопрос: “А у вас есть другие квартиры в этом доме/районе?”. “Да, давайте покажу”, – отвечает агент. И ведет показывать другие квартиры. Если он будет продолжать показывать свои эксклюзивные квартиры, то он все еще агент собственника. Если же он будет показывать квартиры, эксклюзив на которые у других агентов, то он уже начал работать на вашей стороне, т.е. стал агентом арендатора (и за это он попросит у вас комиссию, хотя в явном виде вы это не обсуждали). Вообще агент по закону обязан говорить и даже давать на подпись форму, в которой сказано, чьи интересы он представляет. Но далеко не каждый агент это выполняет.

Кто платит комиссию, и каков ее размер?

Само собой разумеется, что работа агентов должна оплачиваться. Иногда собственник может принять решение оплачивать работу своего агента, и тогда квартира выходит на рынок без комиссии – no fee (не думайте, что комиссии нет, просто она включена в цену аренды). В противном случае предполагается, что комиссию агенту собственника платит арендатор. Напоминаю, что вы можете пользоваться услугами своего агента, которому тоже нужно будет заплатить. Итого в зависимости от количества агентов возможны четыре сценария:

1. Вы ищете самостоятельно (нет агента на вашей стороне), находите квартиру без комиссии – комиссия нулевая;
2. Вы ищете самостоятельно (нет агента на вашей стороне), находите квартиру с комиссией – обычно агент владельца запросит комиссию в размере стоимости 1 месяца аренды;
3. Вы пользуетесь помощью своего агента (этот агент представляет ваши интересы), находите квартиру без комиссии – ваш агент запросит комиссию в размере стоимости 1 месяца аренды;
4. Вы пользуетесь помощью своего агента (этот агент представляет ваши интересы), находите квартиру с комиссией – должны будете заплатить в качестве комиссии 15% от суммы годовой аренды (это 1,8 месяца). Агенты поделят эту комиссию 50/50.

Крайне редко для дорогих квартир собственник готов оплачивать не только работу своего агента, но и работу агента, представляющего арендатора. Тогда мы имеем пятый сценарий – в сделке участвуют два агента, но арендатор комиссию не платит вообще.

Можно ли торговаться?

Да, торг уместен. Главное, чтобы в процессе торга не нашелся другой арендатор, готовый забрать квартиру по запрашиваемой цене.

На какой срок подписывается договор?

Стандартный срок договора – 12-24 месяца.

За что дополнительно я еще должен буду платить, кроме аренды?

В цену аренды обычно не включены: электричество и газ по счетчикам, интернет, телевидение. В некоторых домах можно снять комнату для хранения вещей (storage), иногда берут деньги за хранение велосипедов в специальной комнате (bike storage). Иногда (редко) нужно платить за пользование спортзалом/бассейном. Если в доме есть парковка, то почти всегда эта отдельная компания и там идет отдельная оплата.

Квартиры сдаются с мебелью или без?

Стандартно квартиры сдаются без мебели. Даже если видите мебель на фотографиях, то скорее всего это мебель предыдущих арендаторов. Но спасает огромный вторичный рынок или IKEA. Иногда купить б/у мебель или новую мебель в IKEA и продать или даже выкинуть ее после окончания срока аренды будет дешевле, чем искать и снимать квартиру с мебелью. Еще вариант — компании, которые сдают мебель в аренду. Если вы все-таки хотите квартиру с мебелью, то нужно искать варианты в кондоминиумах или кооперативах.

Итак, теоретическая часть закончена. Теперь перейдем непосредственно к описанию процесса поиска и съема квартиры.

Когда нужно начинать поиск?

Обычно квартиру выставляют на рынок за 4-5 недель до того, как она освобождается. Соответственно, есть смысл начинать поиск за 30-60 дней до вашей предполагаемой даты въезда. Но имейте в виду, что если квартира свободна сейчас, а вам нужно заезжать через 1.5 месяца, то вас вряд ли будут ждать в этом случае.

На каких сайтах искать квартиры?

Есть огромное количество сайтов с предложениями на аренду. Это могут быть сайты агентств по недвижимости, сайты конкретных арендных домов и жилищных комплексов, доски объявлений или общие сайты-базы недвижимости. Чтобы при поиске охватить максимальное количество вариантов, я настоятельно рекомендую использовать именно сайты-базы, куда все участники рынка загружают свои объявления. Таких баз также немало, я не буду давать комментарии по каждой, дам лишь самый лучший по моему мнению сайт — www.streeteasy.com. Я рекомендую этот сайт по следующим причинам:

• Этот сайт имеет наибольший охват;
• На этом сайте только эксклюзивные варианты. Агенты представляют напрямую собственника, нет лишних агентов в цепочке;
• Это наиболее оперативный и быстрообновляемый сайт.
• На сайте практически нет фейковых и устаревших объявлений;
• Удобная система поиска, в том числе по карте, и возможность настройки уведомлений

Летом 2017 года этот сайт для агентов ввел оплату за каждое объявление, после чего количество объявлений резко упало. Поэтому агенты пользуются закрытыми базами.

Имейте в виду, что цена, которую вы видите в объявлении, далеко не всегда будет в договоре, который вам дадут на подпись.

Как правильно организовать поиск квартиры?

Несколько полезных советов по эффективному поиску:

• составьте шаблонное письмо, в котором расскажите несколько слов о себе, укажите предполагаемую дату въезда, желаемый срок аренды, максимальный бюджет (помните про правило 40х) и прочие подробности. Сразу в этом письме задайте важные для вас вопросы — например, есть ли в доме лифт, можно ли с домашними животными и т.д. Если вы не “идеальный арендатор” сразу напишите об этом, и предложите заплатить наперед или дать увеличенный депозит (если можете, конечно). В ответе агент скажет, возьмут вас потенциально или нет, а вы узнаете, насколько подходит вам квартира и есть ли смысл ехать ее смотреть;
• настройте на сайте уведомления – вам будут приходить новые варианты и изменения цен на уже выставленные квартиры. Как только видите хороший вариант – сразу связывайтесь с агентом и договаривайтесь о просмотре;
• на просмотр квартиры выезжайте со всеми заранее подготовленными документами. Если у вас будет гарантор, то возьмите у него все необходимые документы. Если будете пользоваться услугами компании-гарантора, то возьмите у них письмо подтверждающее, что они готовы за вас поручиться;
• делайте фотки квартиры при просмотре. Когда вы будете смотреть десятую квартиру, вы уже будете плохо помнить, что было в первой. Если квартира жилая, и там есть личные вещи, то лучше спросить агента, можно ли делать фотки;
• будьте готовы снять квартиру сразу, если видите, что это идеальный для вас вариант.

Как планировать переезд?

У многих домов есть определенные правила въезда. Например, нельзя заезжать на выходных и в праздники. Дату и время въезда нужно согласовать заранее с домом. Если будете пользоваться услугами компании, которая перевозит вещи, то дому заранее должна быть предоставлена страховка.

Нужен ли мне агент, представляющий мои интересы, и чем он может помочь?

Вы снимаете свою первую-вторую квартиру, а агент проходил через это уже десятки или сотни раз. Не забывайте, против вас играет профессиональная индустрия – агенты/компании, представляющие собственников, занимаются этим профессионально в ежедневном режиме. Именно поэтому огромный опыт вашего агента, который ведет вас за руку через весь этот процесс, может сэкономить много времени и нервов (иногда и денег), уберечь от ошибок и помочь вовремя найти квартиру.