Покупка жилья: какие виды ипотеки доступны жителям Нью-Йорка

Итак, вы ищете дом в Нью-Йорке. Вы знаете все, что хотите, от местоположения до количества спален. Но знаете ли вы, какие виды жилищных кредитов доступны для покупки дома. Как и сам рынок недвижимости Нью-Йорка, ипотека здесь сложна. Существует множество переменных, которые помогают определить лучший тип ипотеки для вашей покупки. Издание Street Easy рассказало о вариантах ипотеки.

Виды жилищного кредита для первой покупки дома

Покупка дома в первый раз в Нью-Йорке может быть сложной задачей. Цены здесь выше, чем в других частях округа, и сэкономить на первоначальном взносе может показаться невозможным. Кроме того, в этом процессе может быть сложно ориентироваться. Но есть несколько типов жилищных кредитов, специально предназначенных для помощи новичкам.

Варианты федеральных кредитов

Департамент жилищного строительства и городского развития США предоставляет FHA Loan и В.А. Loan.

• FHA Loan: ссуда Федерального управления жилищного строительства – это обеспеченная государством ипотечная ссуда, которая позволяет заемщикам вкладывать всего 3,5%. Но они, как правило, имеют более жесткие правила кредитования. «Кредиторы получают страховую защиту, – говорит Мелисса Кон, исполнительный ипотечный банкир William Raveis Mortgage. – Но они требуют ипотечного страхования. Эта стоимость может быть выплачена авансом или профинансирована в сумму кредита, что встречается чаще».
• В.А. Loan: Департамент по делам ветеранов предлагает 100% финансирование правомочным военнослужащим и ветеранам. Обратной стороной является то, что они, как правило, ограничиваются суммами ссуд. Но некоторые кредиторы дают до $1,5 млн. Важно отметить, что крупная ипотека, ипотека с выплатой только процентов и разовая ипотека не застрахованы государством.

Ссуды города и штата Нью-Йорк

В дополнение к федеральным программам кредитования существует несколько городских и программ штата для покупателей недвижимости в Нью-Йорке.

• HPD’s HomeFirst: покупатели могут получить до $40 000 в счет своего первоначального взноса или расходов на закрытие кредита через Департамент сохранения и развития жилищного фонда.
• Achieving the Dream: покупатели жилья с низким доходом могут получить небольшой первоначальный взнос и сниженную процентную ставку.
• Low-Interest Rate Program: стандартная ипотечная программа Агентства по ипотеке штата Нью-Йорк (SONYMA) заплатит до 3% первоначального взноса.
• SONYMA’s Conventional Plus Program: новая ипотечная программа сочетает в себе 30-летнюю ипотеку с фиксированной процентной ставкой и помощь SONYMA по первоначальному взносу.
• Homes for Veterans Program: ветераны и военнослужащие США могут подать заявку на участие в любой программе SONYMA на более выгодных условиях.
• RemodelNY: эта дополнительная программа позволяет покупателям, впервые приобретающим недвижимость, приобрести дом и оплатить ремонт за счет одной ипотечной ссуды с низкой фиксированной ставкой.
• Down Payment Assistance Loan (DPAL): еще одна программа, которая может дать вам до $15 000 в счет вашего первоначального взноса или взносов по ипотечному страхованию.
• Gives Us Credit: пилотная программа гибко регулирует квалификационные требования для тех, кто покупает жилье впервые. Это помогает тем, кто рассчитывает на нетрадиционные сбережения и источники дохода.
• The Conventional Plus Program: предлагает помощь в выплате первоначального взноса тем, у кого есть определенные ограничения дохода.

Ипотека с фиксированной ставкой

Когда дело доходит до видов жилищных кредитов, ипотека с фиксированной процентной ставкой – это ипотека, при которой процентная ставка остается фиксированной на весь срок действия ссуды. Они могут быть любой длины, но обычно предлагаются на 15, 20, 25 и 30 лет.

По теме: В Нью-Йорке мужчина 23 года не платит ипотеку и бесплатно живет в доме, который ему не принадлежит

Плюсы

Поскольку процентная ставка фиксирована на весь срок ипотеки, ежемесячные платежи будут оставаться неизменными каждый месяц и не меняться в течение срока действия ссуды. «Это обеспечивает предсказуемость и стабильность жилищного бюджета», – говорит Алан Розенбаум, генеральный директор и основатель GuardHill Financial Corp.

Минусы

Если вы выплачиваете ссуду в течение более длительного периода – например, стандартных 30 лет – ваш ежемесячный платеж может быть меньше. Но вы также можете платить больше процентов в течение срока ссуды. Краткосрочная ссуда, например, фиксированная на 15 лет, обычно имеет более низкие процентные ставки. Это позволяет вам платить меньше процентов в течение срока кредита. Но ежемесячные платежи выше, потому что основная сумма кредита выплачивается в течение меньшего количества лет.

Ипотека с регулируемой процентной ставкой

Для ипотечных кредитов с регулируемой ставкой (ARM) процентная ставка остается установленной в течение заранее определенного периода, а затем ставка корректируется. Различные типы ARM зависят от количества лет, в течение которых процентная ставка остается фиксированной.

Плюсы

«Преимущество этих ипотечных кредитов состоит в том, что вы часто можете получить ставку ниже, чем ипотека с фиксированной ставкой на начальный срок, что снижает ваши выплаты», – говорит Кон.

Минусы

Обратной стороной является то, что ставка может повыситься в конце корректировки, и таким образом платеж может увеличиться. «Ставки и выплаты могут вырасти после корректировки, что может пошатнуть ваш бюджет, – говорит Розенбаум. – У каждого ARM могут быть разные ограничения, поля и индексы, что может затруднить понимание того, как может выглядеть ваша ставка».

Обычная ипотека

Обычная ипотека доступна через частного кредитора. Они также доступны через две организации, спонсируемые государством: Fannie Mae (Федеральная национальная ипотечная ассоциация или FNMA) и Freddie Mac (Федеральная ипотечная корпорация жилищного кредитования или FHLMC). Эти ссуды должны соответствовать определенным стандартам заемщика и кредитора. Обычные ссуды могут быть как конформными, так и крупными:

• Конформный заем. Ипотека с максимальной суммой займа в размере $548 250 на 2021 год.
• Крупный заем (jumbo): это любая ипотечная ссуда на сумму $822 376 или выше.

Плюсы

Покупатели жилья, как правило, получают более низкие процентные ставки по обычной ипотеке. И ставки основаны на кредитных рейтингах, поэтому вы можете получить очень выгодную ставку, если у вас высокий балл. Кроме того, вы можете получить фиксированные процентные ставки и более высокие лимиты по ссуде.

Минусы

Если у вас более низкий кредитный рейтинг, получить ипотеку будет сложнее. Кроме того, обычная ипотека не имеет государственной страховки, гарантии или поддержки.

Крупный заем (jumbo)

Это тип обычной ссуды только на большую сумму. Новые согласованные и крупные лимиты ипотеки были объявлены только в ноябре 2020 года. В округах с высокими затратами, например в Нью-Йорке, сумма ссуды должна составлять более $822 375, чтобы считаться крупной ссудой.

Плюсы

«Крупный заем предоставляет варианты финансирования для заемщиков, приобретающих более дорогую недвижимость», – говорит Розенбаум.

Минусы

Требования для получения могут быть более строгими. Чтобы претендовать на получение крупного кредита, вы должны соответствовать следующим критериям:

• Низкое соотношение долга к доходу (DTI)
• Высокий первоначальный взнос
• Высокий кредитный рейтинг
• Высокие резервы и активы

Ипотека с государственным страхованием

Застрахованные государством ипотечные кредиты – это типы жилищных кредитов, которые гарантирует федеральное правительство. Сюда входят FHA и В.А. ссуды (упомянутые выше) и ссуды USDA (ссуды от Департамента сельского хозяйства США предназначены для заемщиков из сельских или малонаселенных районов).

Плюсы

Можно купить дом, заплатив всего лишь 3% первоначального взноса и требования для получения не слишком высокие.

По теме: Восемь советов, как построить хорошую кредитную историю в США

Минусы

Существуют лимиты ссуды, то есть вы не можете брать столько, сколько могли бы у частного кредитора. Вам придется платить более высокую ипотечную страховку на весь срок действия ссуды, если только вы не сможете вложить больше денег. Плюс могут быть ограничения. Например, вы не сможете сдать его в аренду.

Выплата только процентов

Это ипотека с регулируемой ставкой, по которой вы платите только проценты в течение определенного периода времени. Например, вы можете получить ARM, по которому выплачиваются только проценты в течение семи лет, а затем выплаты увеличиваются в течение оставшегося срока ссуды.

Плюсы

Преимущество этих видов жилищных ссуд заключается в значительно более низких выплатах в течение периода только процентов. Вы также можете отложить более крупные платежи на будущее.

Минусы

Обратной стороной является то, что выплаты резко увеличиваются.

Шаровая ипотека

Это тип жилищной ссуды, по которой вы производите стандартные ежемесячные платежи в течение определенного периода. После этого вы должны сделать разовый крупный платеж, чтобы покрыть остаток кредита. Выплаты основаны на погашении от 20 до 30 лет, но фактический срок кредита составляет от 5 до 10 лет.

Плюсы

Ипотека обычно имеет более низкие процентные ставки, чем фиксированная или ARM. Это помогает тем, кто планирует переехать через несколько лет, потому что вы можете наслаждаться низкими ставками до того, как наступит срок выплаты крупного платежа.

Минусы

Вы будете должны выплатить крупную единовременную выплату всего за несколько лет, и если окажетесь в ситуации, когда вы не можете заплатить, это может оказаться непростой задачей. Кроме того, рефинансирование может быть затруднено, особенно если стоимость вашего дома снизилась.