Как иностранцу получить кредит на жилье в Нью-Йорке: инструкция и подводные камни

Получение кредита для иностранца в США обросло массой мифов — многие туристы и иммигранты уверены в том, что купить недвижимость в кредит в Америке без грин-карты невозможно. На самом деле все гораздо проще. Если вы недавно приехали в США, то у вас есть все шансы не только взять кредит почти на тех же условиях, что американцы, но и получить ряд выгод по сравнению с иммигрантами, которые живут в стране давно.

О том, как все сделать правильно и какие важные моменты необходимо учесть, прежде чем оформить сделку на покупку недвижимости с финансированием американского банка, рассказал лицензированный агент по недвижимости в Нью-Йорке Дмитрий Стасюк для YouTube-канала Emigrantvideo. Отметим, что эксперт рассказывает о законах штата Нью-Йорк — в других штатах условия могут существенно отличаться.

Почему иностранцу выгодно брать кредит в США

Если сравнивать иностранца с американцем или иммигрантом, который прожил здесь какое-то время и официально показывал свои доходы несколько лет, то иностранец имеет больше преимуществ.

Лучше заниматься покупкой сразу же по приезде. Когда вы начнете работать в США, будет сложнее — банк потребует уже американскую кредитную историю за несколько лет, выписки о доходах с работы в американских компаниях. Может уйти 3-4 года, прежде чем вы наработаете достаточный «финансовый авторитет». А сразу по приезде банк рассматривает вас как иностранца, который покупает second home, чтобы приезжать в Америку туристом и не останавливаться в отеле. Это намного проще и быстрее.

Как иностранец может получить ипотеку в Нью-Йорке

Как правило, конкретные банки специализируются на конкретных районах, некоторые работают преимущественно с покупателями квартир, кто-то специализируется на домах.

Претендовать на получение ипотеки может любой платежеспособный человек, если подтвердит свой финансовый статус и отсутствие сомнительного бэкграунда. Соискатель должен соответствовать требованиям, которые запрашивает конкретный банк. Как правило это: наличие денег на первоначальный взнос; определенный доход, который покажет банку, что человек будет способен оплачивать коммунальные расходы за квартиру и вносить платежи по дому. Некоторые финансовые программы имеют нижний лимит (например, от 100 тысяч долларов США).

С чего начать

У вас должен быть паспорт, американская виза, и вам необходимо находиться в США при подаче заявки. Сначала посетите банк, чтобы узнать конкретные условия и понять, дадут ли вам кредит вообще. После изучения вашей ситуации и документов через несколько дней банк может выдать вам документ, который называется pre-approval. С этой бумагой вы уже можете искать конкретные варианты жилья для ипотеки. Документ очень сильно поможет, поскольку если вы покупаете жилье с финансированием банка, продавец должен видеть, что банк согласен на это пойти.

Есть определенные банки, работающие с иностранцами, где предусмотрены специальные программы. Самые популярные среди них, предоставляющие такую услугу, это Citibank и HSBC, а также китайские банки, которые рассматривают всех соискателей.

Стандартные условия первоначального взноса — 30-40%, иногда рассматривают вариант 25%. Деньги должны быть на счету в американском банке или в банке родной страны соискателя. Важно знать, что сумма на вашем счету должна быть больше, чем указанный процент. Как правило, она включает:

• требуемый первоначальный взнос;
• сумма, в которую обойдется 12 месяцев платежей банку и дому;
• сумма на закрытие сделки — 2-4%.

Услуги риэлтора бесплатны — их услуги оплачивают продавцы. До момента, пока сделка будет оформлена, вы, по сути, вообще не платите ничего, кроме денег за услуги адвоката, который подготовит все необходимые документы, но по сравнению со стоимостью квартиры это небольшие расходы. Без адвоката в Нью-Йорке не закрывается ни одна сделка — он проверяет чистоту сделки, нет ли ограничений для недвижимости, берет на себя ответственность за всю документальную часть. Стоимость услуг адвоката начинается от 2 тысяч долларов, в зависимости от объема работы. Средняя цена — 2-3 тысячи.

Как проходит банковская проверка

Вам нужно будет принести выписки с банковских счетов, справку от компании, на которую вы работаете, и заполнить анкету, где будут дополнительные сведения. Например, как давно вы трудоустроены, какие еще активы у вас есть, и т.д. Банк делает запросы, в том числе международные, чтобы проверить, насколько правдива информация и убедиться, что вас нет в списках должников на родине, Интерпола, террористов и прочее. Обычно это занимает несколько дней.

Когда банк запрашивает, какие деньги лежат на ваших счетах, он учтет, что эти деньги должны находиться там не менее 3 месяцев — поэтому в таком случае положить деньги и тут же их снять не получится. Важно, чтобы банк увидел: деньги вы не заняли, они лично ваши. До момента закрытия сделки банк будет следить за движениями по счету и требовать подтверждений и объяснений по каждой относительно серьезной сумме.

Банк старается проверять максимум информации: будет звонить на работу, которую вы указали в справке, связываться с банком, данные которого вы предоставили в справке о финансовом статусе, и постарается подтвердить по всем возможным каналам вашу платежеспособность, отсутствие криминальной истории. Банк интересуют ваши платежи — пока вы платите, особых вопросов к тому, каков ваш реальный доход, не возникнет.

Как выглядят стандартные условия кредитования

Разницы в процентах по кредиту для американца и иностранца практически нет. Например, вы берете кредит на 30 лет, в среднем ставка составит 4-4,5%. Вы можете зафиксировать ставку на весь срок или на несколько лет (во втором случае общие условия могут быть выгоднее). Банк не имеет права поднять процентную ставку в течение времени, указанного в договоре.

Важно знать, что банк может отказать в покупке конкретной квартиры, если найдет проблемы — иногда это происходит в последний момент. Поэтому и нужен адвокат, чтобы вы не подписались на покупку квартиры и вдруг не остались без финансирования.

От начала до конца оформление кредита на квартиру или дом занимает не менее месяца, в среднем — около двух: вы обращаетесь в банк, через несколько дней он выдает вам бумагу, вы ищете вариант, потом подписываете договор, банк начинает проверять еще и квартиру (все ли в порядке с правом собственности, нет ли финансовых проблем у дома), затем выдает деньги.

Сколько даст банк

Банки готовы дать иностранцам не более 3 миллионов долларов, к которым, впрочем, можно добавить собственные деньги и купить жилье — верхнего ограничения на покупку нет.

Новые законы для состоятельных иностранцев: если вы владелец крупной компании и у вас есть более трех миллионов долларов для покупки квартиры на Манхэттене, по новым правилам теперь вам придется раскрыть имя физического лица-собственника, хотя ранее большинство бизнесменов приобретали такую недвижимость на имя компании.

Если вы перестали платить по кредиту

В Америке есть очень простая система воздействия на должников. Во-первых, банк имеет полное право потребовать от неплательщика закрыть кредит в короткие, ограниченные временем сроки. Во-вторых, имеет право очень быстро, с молотка продать ваш дом, за который вы выплачивали все предыдущие суммы. И если вы не уверены, что сможете платить ежемесячные взносы, лучше не ввязываться в кредит. В США не имеет значения, сколько малолетних детей будет прописано в квартире, — имейте это в виду.

Важно знать и то, что покупка недвижимости не поможет вам легализоваться в США и не будет способствовать получению визы, в отличие от многих европейских стран.