Арендаторы жилья в Бронксе вскоре смогут выкупить квартиры, в которых живут, за $2500 за штуку: как такое возможно

Весной 2017 года дюжина жильцов небольшого многоквартирного дома в Бронксе встретились в баре по соседству с Порт-Моррисом. Несколько дней назад одна из жительниц подсунула под двери своих соседей листовки с призывом провести собрание в выходные. В тот день они пытались понять, что делать с новым арендодателем, который решил повысить арендную плату после покупки здания за 4 миллиона долларов, пишет The New York Times.

Арендаторы платили около 1100 долларов в месяц за квартиры-студии. У каждого произошёл разговор с мистером Гиддингсом. Он постучал в их двери, сказав готовиться к повышению арендной платы на 400, 500, 1000 долларов. Одна из арендаторов рассказала своим соседям, что их квартиры могут быть стабилизированы по арендной плате. Это дало бы им защиту, даже если в их договорах об аренде это не указано.

Арендаторы начали предлагать свои навыки. Один сказал, что он был хорошим писателем. Другой, фотограф, предложил задокументировать признаки аварийного состояния здания. Некоторые сказали, что они могли бы посетить городские и государственные правительственные учреждения для сбора информации. У кого-то еще был друг в государственном жилищном агентстве, и он мог сделать несколько звонков.

Группа сделала первый шаг в пятилетнем путешествии, которое должно закончиться уходом арендодателя

В 2019 году Бернхэм познакомила арендаторов с Советом по оказанию помощи городским домам, некоммерческой организацией, которая поддерживает H.D.F.C., а также помогает их преобразовать.
После разъяснения деталей “Мы победим” стало чем-то вроде мантры для арендаторов. Некоторые оплачивали расходные материалы, такие как компьютерная программа для управления проектами, расходы на печать и рассылку, а также еду и напитки для встреч. Мисс Уотертон сказала, что отказалась от выходных с друзьями и семейных мероприятий.

Мистер Гиддингс поначалу не был заинтересован в продаже здания арендаторам, но затем разразилась пандемия, и показатели изменились. Суды закрылись, приостановив любые судебные дела по жилищным вопросам, которые мистер Гиддингс вел против жильцов. А разбирательство с государством по поводу того, регулируется ли строительство, затянулось на год. Другие потенциальные покупатели также не были заинтересованы в здании, связанном с судебными разбирательствами.

Где арендаторы возьмут деньги, чтобы купить здание

Обычно H.D.F.C.s финансируются за счет государственных средств. Но в 2020 году город имел ограниченный штат сотрудников, накопившиеся проекты и приостановил свою кредитную программу из-за неопределенных рыночных условий, вызванных пандемией.

Вместо этого U.H.A.B. взяла промежуточный заем под низкий процент у одного из своих доноров. Впервые некоммерческая организация использовала исключительно частные средства для оплаты такой сделки.

Наконец они заключили сделку. “U.H.A.B. предложила самую высокую цену и предоставила надежные гарантии”, – сказал Гиддингс в электронном письме.

Некоммерческая организация заплатила арендодателю 2,6 миллиона долларов за недвижимость в феврале 2022 года.

Она планирует в конечном итоге передать ее арендаторам, которые смогут купить свои квартиры по 2500 долларов каждую. За последние пять лет 11 арендуемых зданий были преобразованы в этот тип кооператива с ограниченной ответственностью, называемый кооперативом Корпорации Жилищного фонда. В нём арендаторы покупают свои квартиры по ценам, установленным городом, и могут продавать их с ограниченной прибылью.

Арендаторы заключили сделку без какого-либо финансирования со стороны Нью-Йорка, что является еще более редкой победой. В городе насчитывается около 1100 кооперативов H.D.F.C. Это из примерно 7100 кооперативов по всему городу.

По теме: Домовладелец в Нью-Йорке выплатит арендаторам $1 млн компенсации: что он им сделал

Подвиг арендаторов происходит в то время, когда арендная плата стремительно растет. А в таких районах Южного Бронкса, как Порт-Моррис, процветает спекулятивная застройка. Они вели долгое и сложное судебное разбирательство, предотвратив многочисленные попытки арендодателя выселить их.

В конце концов, сказал мистер Гиддингс, продажа здания была лучшим исходом. “Я рад за арендаторов (которые скоро станут владельцами) и желаю им успеха”, – написал он по электронной почте.

“Я смотрю на это как на богатство для поколений, потому что у меня еще нет семьи. Однажды, когда у меня будут дети, я смогу передать квартиру им, – сказала Клаудия Уотертон, другая арендаторша. – Это то, что никто не может отнять. Вы всегда можете вернуться в это место и сказать: ”Я сделала это, я добилась”.

Путь к собственности еще не пройден

По меньшей мере 80 процентов арендаторов должны пройти 12-часовое обучение в U.H.A.B., чтобы научиться владеть кооперативом и управлять им. U.H.A.B. также добивается освобождения от уплаты налогов на недвижимость, что крайне важно для обеспечения доступности квартир.

Если не возникнет каких-либо проблем, нынешние арендаторы будут иметь возможность приобрести свои квартиры по $2500 за штуку. Это скидка, предоставляемая им как первоначальным акционерам, которые выполнили работу по преобразованию собственности. Руководство города определит цены на семь свободных квартир, которые будут проданы через жилищную лотерею с ограниченным доходом, проводимую городом. Аналогичная квартира в районе Моррисания недавно была выставлена на продажу за $72 000.