Ньюйоркцы платят брокерам тысячи долларов, чтобы узнать о квартирах, которых нет в открытой продаже
13.08.2026, 14:56 EST
ForumDaily New York
Александра Дай получила двухкомнатную квартиру в престижном районе Бруклина на 60% ниже рыночной арендной ставки. Но за доступ к этой квартире ей пришлось заплатить брокеру $4 000. Audacy рассказывает, как изменения правил аренды привели к тому, что часть квартир стала уходить с открытого рынка, а арендаторам приходится платить брокерам за доступ к таким предложениям.
Через год после вступления в силу закона, запретившего арендодателям перекладывать брокерские комиссии на арендаторов, на одном из самых конкурентных рынков аренды жилья в США появился новый вид платного доступа. Теперь арендаторы платят брокерам тысячи долларов просто за возможность узнать, какие квартиры доступны.
Как арендаторы начали платить за доступ к квартирам
В случае Дай 29-летняя специалистка по рекламе обратилась по поводу квартиры через StreetEasy. Брокер сообщил, что жильё уже сдали. Но предложил показать ей другие варианты, если она согласится платить ему как минимум одну месячную арендную плату за любую квартиру, которую снимет через него.
Два месяца Дай сталкивалась с мошенническими объявлениями. В одном случае арендодатель отказался от сделки в последний момент. Она решила, что предложение брокера того стоит.
В итоге она заплатила брокеру сумму, более чем вдвое превышающую её ежемесячную арендную плату.
«Кажется, что многие объявления специально придерживают. Я скучаю по той прозрачности, которая была раньше», — сказала она.
До вступления в силу Закона о справедливых расходах при аренде квартир (FARE Act) в июне прошлого года многие жители Нью-Йорка платили брокерам, которых нанимали арендодатели. Размер комиссии часто составлял месячную арендную плату или даже больше.
Арендаторов часто раздражало, что им приходилось оплачивать услугу, которую они не заказывали. К тому же благодаря онлайн-сервисам найти квартиру самостоятельно стало довольно легко.
Теперь комиссию платит тот, кто нанимает брокера. Многие арендаторы вообще обходятся без посредников. По данным нью-йоркской платформы аренды Openigloo, после вступления закона в силу доля арендаторов, оплачивающих услуги брокеров, снизилась с 31% до 15%.
Квартиры уходят с открытого рынка
Однако спустя год данные показывают, что закон также способствовал тому, что больше квартир стало исчезать из открытого доступа. Это усиливает давление на и без того дорогом рынке аренды.
По данным оценочной компании Miller Samuel Inc. и издания The Real Deal, каждый месяц после вступления FARE Act в силу количество доступных квартир было ниже, чем годом ранее. В июне, когда в Нью-Йорке начинается активный сезон аренды, их число сократилось на 31%.
Обычно в июне количество доступного жилья увеличивается на 5,9% по сравнению с предыдущим годом.
В прошлом месяце офис мэра опубликовал доклад «Rental Ripoff», посвящённый борьбе с незаконными брокерскими комиссиями.
Согласно FARE Act, арендаторы по-прежнему могут самостоятельно нанимать и оплачивать брокеров. В том числе для поиска квартир, которые никогда не появляются в открытой продаже.
Однако брокеры не могут использовать конкретную квартиру или определенную группу квартир в качестве условия, вынуждающего арендатора нанять их и заплатить комиссию.
Город считает незаконной схемой ситуацию, когда брокер размещает объявление о конкретной квартире, а после обращения потенциального арендатора сообщает, что она уже недоступна.
Затем брокер предлагает ему только другие варианты, за которые арендатор должен заплатить комиссию.
«Эти меры должны были облегчить жизнь арендаторам, — сказала агент Compass Тали Берзак. — Но теперь многие объявления ушли в тень».
Владельцы жилья всё чаще обходятся без брокеров
Для некоторых арендодателей оплата брокерской комиссии стала «крайней мерой», говорит Крис Афинеос. Он владеет примерно 100 квартирами в Бруклине.
Зимой, когда спрос ниже, он иногда платил комиссию брокерам. Но этим летом большинство квартир он сдаёт по рекомендациям предыдущих арендаторов.
Размещение квартиры за пределами открытого рынка позволяет владельцу найти арендатора без найма брокера и оплаты размещения объявления в интернете.
Для брокеров, в свою очередь, запас таких квартир становится конкурентным преимуществом. Они могут предлагать арендаторам доступ к жилью, которое те иначе могли бы никогда не увидеть.
«Это преимущество на этапе до выхода объявления на рынок, которое я могу предложить своим клиентам», — сказал Пейтон Йен, агент Charney Brokerage. Он берет за такую услугу месячную арендную плату.
«Я рассматриваю услуги агентов по аренде как премиальный сервис. Это недешево», – говорит он.
Из примерно 15 договоров аренды, которые Йен рассчитывает заключить этим летом, около половины квартир не будут размещены на крупных платформах объявлений.
Некоторые брокеры открыто рекламируют такие услуги в социальных сетях.
Грейс Джермайндэр публикует в TikTok видео квартир, которые не выставлены на открытый рынок.
Одно из видео с однокомнатной квартирой в Финансовом квартале за $6 500 в месяц получило 50 обращений от потенциальных арендаторов.
«Если арендатор готов платить брокерскую комиссию, ему доступно больше квартир. Если нет, я буду показывать ему только те варианты, за которые комиссию оплачивает здание», — сказала Джермайндэр.
Само по себе размещение информации о квартирах, не выставленных на открытый рынок, в социальных сетях не нарушает FARE Act.
Однако брокеры не могут использовать конкретную квартиру или известный им пул квартир в качестве условия, вынуждающего арендатора нанять их и заплатить комиссию.
Квартиры на открытом рынке исчезают всё быстрее
Ценность раннего доступа к квартирам выросла по мере того, как нью-йоркский рынок аренды стал ещё более жёстким.
Этим летом арендные ставки достигли рекордных значений. Количество квартир в открытой продаже сократилось. Это усилило конкуренцию за те варианты, которые всё же появляются в объявлениях.
Разрыв между открытым и закрытым рынками также увеличивается.
До вступления FARE Act в силу квартиры с регулируемой арендной платой, выставленные в открытой продаже, сдавались всего на 3% дороже. Для сравнения, квартиры, которые не рекламировались публично, сдавались дешевле, согласно данным Openigloo.
После вступления закона в силу эта разница выросла до 18%.
Квартиры из открытых объявлений также сдаются быстрее и чаще уходят по цене выше заявленной.
По данным RentReboot, раньше квартиры находились в открытой продаже в среднем 13 дней. Теперь их снимают уже через восемь дней.
В июне на Манхэттене более четверти квартир были арендованы после конкурентной борьбы между потенциальными жильцами, согласно данным Miller Samuel и The Real Deal.
Арендаторам приходится конкурировать
Софи Ан, недавно окончившая Колумбийский университет, в основном искала жильё через StreetEasy.
Только в июне она посмотрела 15 квартир и подала заявки на восемь из них. На каждую из этих квартир претендовали и другие арендаторы.
Изначально её бюджет составлял $3 000. В итоге она предложила $3 200, чтобы обойти другого претендента на однокомнатную квартиру в Верхнем Ист-Сайде.
По состоянию на июль Департамент защиты потребителей и работников выписал более 79 повесток за нарушения FARE Act. Он назначил штрафы на общую сумму $36 125 и вернул арендаторам $15 475, которые с них незаконно взыскали.
Опыт Дай мог нарушать закон
Эксперты считают, что ситуация Дай нарушала требования FARE Act.
Она обратилась по поводу квартиры, которая была публично выставлена на продажу. Ей сообщили, что жильё уже недоступно. Затем ее попросили подписать соглашение с брокером ещё до того, как ей показали другие квартиры. У самой Дай остались неоднозначные впечатления.
Раньше её возмущало, что приходится платить агентам тысячи долларов за то, чтобы те несколько минут потратили на открытие двери.
В этот раз она считает, что брокер действительно заработал свои $4 000. Он нашёл квартиру, о существовании которой она иначе никогда бы не узнала.
«Я действительно считаю, что получила невероятно выгодное предложение, — сказала Дай. — Но всё равно чувствовала себя немного обманутой».
