Пригород или Нью-Йорк-Сити: где на самом деле выгоднее жить

Вопрос о том, переезжать в пригород или оставаться, является извечным предметом обсуждения для многих нью-йоркских семей. Обычно все сводится к стоимости жилья и времени на дорогу. Хотя пандемия дала новые причины для переезда в пригороды, экономичность обитания за пределами мегаполиса по сравнению с жизнью в Нью-Йорке остается главным критерием, сообщает Brick Underground.

“Помните, что это очень индивидуально”, – уточнила Дженнифер Росс. Она – агент компании Compass, которая помогла десяткам жителей Нью-Йорка переехать в пригород.

Вот несколько оценок, которые помогут вам получить представление о стоимости переезда в пригород по сравнению с проживанием в Нью-Йорке.

1. Цены в пригороде могут быть на 25-50% ниже, чем в мегаполисе

В пригороде вы можете увеличить площадь жилья и получить больше выгоды. Именно это привлекает многих покупателей. Особенно тех, у кого большие семьи, мечтающие, казалось бы, о нереальном – купить квартиру с тремя спальнями и двумя ванными в Нью-Йорке.

По данным The Elliman Report, средняя цена за квадратный фут квартиры в Бруклине за последний квартал составила $1 035. В Монтклере она составляет $377.

Когда речь зашла о размерах жилья, то Шон Эллиотт, брокер компании Nest Seekers International, подметил, что пригороды всегда выигрывают. “В пригороде можно получить вдвое больше квадратных метров за половину цены, чем в городе”, – сказал он. Экономия составляет 25-50% при покупке в пригороде по сравнению с городом.

“На Лонг-Айленде можно легко найти дом по цене менее 600 долларов за квадратный фут”, – заметил Шон. Дома в пригороде, которые он продает, обычно расположены на нескольких акрах земли. Там есть теннисные корты, бассейны, винные погреба и гаражи. Для сравнения: средняя цена квадратного фута на Манхэттене в третьем квартале составила $1 618.

В пригороде можно купить дом за $800 000 или $900 000, в зависимости от района. А вот квартира с тремя спальнями в городе стоит почти $2,5 млн.

2. Расходы на обслуживание и содержание выше в пригородах

Конечно, открытое пространство – даже без теннисного корта или бассейна – требует ухода. Уход за газоном, ремонт дома, уборка снега – всё это необходимо закладывать в бюджет. “Когда вы покупаете дом, всегда нужно учитывать потенциальный ремонт и работу во дворе”, – предупредила агент компании Compass.

Именно это и выяснил Пол Смит. Три года назад они с супругой переехали из Верхнего Вест-Сайда в Вестпорт, штат Коннектикут, в поисках простора и хороших школ для своих двоих детей. Они продали квартиру с тремя спальнями и двумя ваннами. После чего купили дом с пятью спальнями и четырьмя ваннами с бассейном. Дом находится в 10 минутах езды от пляжа.

По словам Смита, обслуживание бассейна обходится ему примерно в $3 000 в год. А еще он тратит около $10 000 в год на ландшафтный дизайн, что включает в себя стрижку газонов, чистку снега, осеннюю и весеннюю уборки. Он знает соседей, которые тратят на свои дворы до $50 000 в год. Такие цифры заставляют считать $3 000 в качестве общих расходов или платы за обслуживание кондоминиума или кооператива относительно выгодной сделкой.

В большом односемейном доме в пригороде расходы на коммунальные услуги тоже будут выше. Ежегодные расходы на отопление и охлаждение составляют для Смита $600 в месяц.

Саймон Брэди, сертифицированный специалист по финансовому планированию и основатель компании Anglia Advisors, переехал из Бруклина на Лонг-Айленд в середине 1990-х годов. Он говорит, что был совершенно не готов к высоким расходам в пригороде. Стоимость обслуживания водостоков и ремонта крыши заставит вас уделять гораздо больше внимания прогнозам погоды.

“А давление со стороны сверстников или недобрые взгляды соседей в конце концов заставят вас заплатить ландшафтному дизайнеру, – подчеркнул Брэди. – Вам также нужно подумать о дополнительных диванах, стульях, столах, кроватях, лампах, полках, сантехнике, мебели для заднего двора и гриле. Это тысячи долларов. Или, скорее, десятки тысяч долларов”.

Смит говорит, что потратил $28 000 на мебель в Restoration Hardware, когда переехал в дом площадью 4 000 квадратных футов (372 м^2_).

3. Жизнь в пригороде требует дополнительных расходов на автомобиль или два

По данным ААА, средняя годовая стоимость владения автомобилем в этом году достигла $10 728, или $894 в месяц. Цены на топливо являются наиболее существенным фактором, но это значительный рост по сравнению с предыдущими годами. В 2020-м стоимость владения автомобилем составляла $9 282 в год.

Если вы планируете перейти от положения семьи без авто к статусу семьи с двумя автомобилями в пригороде, вам придется выложить дополнительно минимум $20 000 в год. Если у вас уже есть автомобиль, то поймете, что страховка в пригороде дешевле. Как сказал Смит, его страховые взносы снизились вдвое, когда он переехал в Коннектикут.

Есть пригороды, которые более удобны для прогулок, чем другие. И это имеет значение для количества автомобилей, которые вы планируете парковать на своей подъездной дорожке. Росс называет Ларчмонт, Пелхэм и некоторые речные города, такие как Гастингс и Доббс Ферри, более удобными для прогулок.

В Нью-Джерси такими районами являются Монтклер, Мейплвуд, Саммит и Чатем.

В Коннектикуте есть районы в Гринвиче и Вестпорте, где можно пешком дойти до магазинов, школ или железнодорожной станции.

4. Пригородные поездки обходятся дороже

Если вам нужно добираться до города, следует подумать о стоимости поездки и времени, которое она займет. Поездка из Вестчестера в Манхэттен в обе стороны обойдется вам более чем в 1000 долларов в месяц, если вы решите ездить самостоятельно. Если будете пользоваться поездом Metro-North, ваши ежемесячные расходы составят $150-$200 в зависимости от того, где вы живете и как часто ездите на работу. Для тех, кто ездит в город реже, эти расходы могут быть значительно меньше.

По словам Росс, многие клиенты платят за парковку в городе около $500-$600 в месяц, а переезд в пригород избавляет их от этих расходов. “Не то чтобы вы экономили эти деньги при переезде в пригород – они тратятся на другие нужды”, – заметила она.

5. Налоги на недвижимость обычно выше в пригородах

Решения штата и местного бюджета будут влиять на ваши налоговые платежи. Еще один важный фактор – наличие в регионе развитого коммерческого района. В Нью-Йорке средняя эффективная налоговая ставка составляет менее 1%. Она рассчитывается путем деления общей суммы налога на ваш налогооблагаемый доход. В пригородах средняя эффективная налоговая ставка часто превышает 2%. Дэйвон Барретт, сертифицированный специалист по финансовому планированию компании Francis Financial, пояснил, что она может сильно варьироваться в зависимости от школьного округа.

По теме: Путеводитель по пяти боро: какой район Нью-Йорка выбрать для жизни

Вы можете узнать ставки налога на недвижимость на сайтах местных органов власти. В среднем вы должны заплатить от $9 000 до $20 000. Смит платил $30 000 в год в виде налогов и содержания в городе, а теперь платит $20 000 в год только за налог на недвижимость.

Но эти более высокие налоги на недвижимость могут быть компенсированы, если вы переводите детей из частных городских школ в государственные пригородные. У Росса есть клиенты с тремя детьми, которые платят $80 000 налога на недвижимость за новое дорогое жилье в пригороде. Но они рады, потому что больше не платят $150 000 за частную школу.

6. Переезд из Нью-Йорка может снизить ваш подоходный налог

Если вы переедете за пределы Нью-Йорка, то больше не будете платить городской подоходный налог. В зависимости от вашего дохода и налоговой группы экономия может быть значительной. Например, более $30 000, если вы зарабатываете $800 000 в год.

7. Страхование жилья в пригороде может быть дороже

Страхование жилья, по словам Барретта, зависит от степени риска, связанного с вашим домом в пригороде. Он заметил, что годовой страховой взнос обычно находится в диапазоне от $1 200 до $2 000 в год.

“У вас может быть два одинаковых дома. Но если один из них находится на берегу моря, он будет стоить дороже, потому что риск, связанный с этим домом, выше”, – пояснил он.

Барретт помог десяткам клиентов, взвешивающих возможность переезда в пригород. “Хотя город удобен, вы не можете заплатить цену за простор и свежий воздух”, – резюмировал он. Специалист заметил, что и в городе, и в пригороде действует одно и то же эмпирическое правило: вы не должны превышать 30% своего дохода на основной процент по ипотеке, налоги и страховку.

8. Мероприятия для семей часто менее конкурентоспособны в пригородах

Кроме того, заметил Росс, детские сады и мероприятия для детей обычно намного дешевле в пригородах: “Стоимость каждой составляющей жизни дороже, но в пригороде это менее затратное соображение”.

Занятия в спортзале и спортивные мероприятия для детей стоят дешевле в пригороде, как и дошкольные учреждения.

Спрос на недвижимость в пригородах Лонг-Айленда, как и почти во всех пригородах Нью-Йорка, вырос во время пандемии. “Такие пригороды, как Лонг-Айленд, известны своими отличными системами государственных школ. В то время как на Манхэттене, чтобы отправить ребенка в [частную школу], требуется еще $60 000 в год. Даже на Лонг-Айленде частные школы стоят в два раза дешевле, чем в городе”, – констатировал Шон Эллиот.