Защиту получат сквотеры и неплательщики: в Нью-Йорке предлагают опасный закон про запрет выселений

Арендатор не оплачивает аренду, а владелец из-за этого не может оплатить ремонт здания. Сосед по комнате решает не выселяться, и остается надолго. А арендодатель не может их выселить. Согласно вводящему в заблуждение законопроекту Законодательного собрания «О выселении по уважительной причине», все эти лица могут оставаться в своих квартирах навсегда, и владелец собственности практически не имеет возможности обратиться за помощью. Об этом сообщает NY Post.

«Никаких выселений никогда» было бы лучшим названием для абсурдно расплывчатого, широкого законопроекта, который установил бы новые строгие ограничения на повышение арендной платы и выселение почти 1,6 миллиона нью-йоркских арендаторов.

Хотя вероятны некоторые изменения, бизнес-сообщество и индустрия недвижимости, тем не менее, опасаются, что он станет законом с неизменными разрушающими основными элементами.

Законопроект широко определяет почти любого, кто платит другому лицу за владение недвижимостью в Нью-Йорке, как «арендатора». Он прямо запрещает арендодателям выселять их, за исключением самых ограниченных обстоятельств.

Направленная на введение безжалостных ограничений на квартиры на свободном рынке, эта мера создаст автоматические права на продление аренды, даже если арендаторы ведут себя плохо или арендодатели хотят вернуть квартиры для личного пользования или отремонтировать и продать их.

По теме: Хокул хочет изменить программу доступного жилья в Нью-Йорке: что она предлагает

Теоретически законопроект позволяет арендодателям выселять арендаторов по «уважительным причинам». К таким причинам относятся неуплата арендной платы, повреждение квартир или использование их в незаконных целях. Но «Никаких выселений никогда» превратит даже самые простые случаи неуплаты и нарушения условий аренды в дорогостоящие и трудоемкие судебные разбирательства, установив планку выселения до невозможности высокой.

Подумайте о повышении арендной платы. Согласно законопроекту, повышение регионального индекса потребительских цен более чем на 3 процента или в 1,5 раза, в зависимости от того, что выше, считается «необоснованным» и не допускается. Более того, законопроект оставляет на усмотрение суда решение о том, что любое повышение арендной платы — даже ниже 3% или 1,5-кратного ИПЦ — является «необоснованным».

Теперь даже незначительное повышение аренды могут оспорить

Это означает, что арендаторы могут оспорить любое повышение арендной платы — даже на незначительные суммы или на те, которые крайне необходимы для обслуживания.

Законопроект, который предполагает, что арендаторы никогда не поддерживают выселение плохих соседей, представляет собой особенно разрушительный тип всеобщего контроля за арендной платой. При этом арендная плата арендаторов будет фактически заморожена на месте.

Владельцы недвижимости в конечном итоге будут субсидировать всех арендаторов, даже тех, кто проживает в роскошных квартирах, которые могут легко позволить себе увеличение. Арендодатели откладывали или пропускали ремонт и модернизацию, чтобы избежать судебных баталий, необходимых для их финансирования. Это нанесет ущерб всем участникам, снизив качество жилищного фонда Нью-Йорка.

Сторонники законопроекта утверждают, что он отражает законы других штатов, включая Нью-Джерси. Но предложение Нью-Йорка имеет гораздо меньше веских оснований выселять арендаторов. Согласно нью-йоркскому законопроекту, арендатор может успешно бороться с выселением, заявляя, что арендодатель пытается уклониться от «намерения» законопроекта, каким бы оно ни было, поскольку в законопроекте четко не определено его намерение или то, что означает «избегание».

Законы других штатов также предоставляют арендодателям гораздо больше возможностей для повышения арендной платы. Арендатор из Джерси должен доказать, что повышение арендной платы является «непомерным», т. е. настолько нечестным или несправедливым, что «вызывает возмущение».

Кроме того, у штата Нью-Джерси есть по крайней мере восемь дополнительных оснований для выселения, в отличие от списка Нью-Йорка, включая привычную неуплату арендной платы, осуждение за кражу имущества, угрозы в адрес арендодателей и владельцев, продающих или преобразующих недвижимость.

Законопроект Нью-Йорка «Никаких выселений никогда», с другой стороны, полностью запрещает владельцам зданий с 12 и более квартирами истребовать квартиры для личных целей, таких как предоставление жилья своим безработным или больным членам семьи. (Владельцы домов с количеством квартир от 5 до 11 могут заявлять о «неотложной» необходимости вернуть квартиры в личное пользование.)

Вдобавок ко всему, и без того перегруженные суды Нью-Йорка плохо подготовлены для рассмотрения более «срочных и неотложных» дел.

Новый законопроект защищает незаконно пересдающих арендаторов

Наконец, «Никаких выселений никогда» возмутительно защищает арендаторов, которые незаконно сдают свои квартиры в качестве краткосрочных гостей через такие сервисы, как Airbnb. Законопроект позволит арендодателям выселять таких арендаторов только в том случае, если владельцы недвижимости смогут убедить местные органы власти издать «приказы об освобождении». Тем не менее, большинство муниципалитетов, включая город Нью-Йорк, обычно не издают такие приказы. Вместо этого они штрафуют арендодателей, когда арендаторы нарушают законы, касающиеся краткосрочной аренды.

Это было бы двойным ударом для нью-йоркских арендодателей: арендатор, которого нельзя выселить, в сочетании с государственными штрафами за то, что он не выселил того же арендатора.

Все хотят сделать Нью-Йорк более доступным. Но ответ заключается не в том, чтобы нарушать защищенные Конституцией права частной собственности, фактически передавая право собственности на сдаваемое в аренду имущество арендаторам, независимо от их поведения.