Пять секретов аренды и покупки жилья в Нью-Йорке от опытного брокера

Какая стандартная комиссия брокера, как найти недвижимость через социальные сети, чем отличается кондо от кооператива? На эти и другие популярные вопросы о поиске жилья в Нью-Йорке ответил брокер Compass Роберт Хедерян. Об этом пишет издание Curbed.

Итак, вот 5 ключевых выводов о рынке недвижимости города от брокера.

Какая комиссия брокера

Стандартная плата за услуги брокера составляет 15% от общей годовой арендной платы. Поэтому, если ваша арендная плата составляет $2000 в месяц, общая арендная плата за год — $24 000, то сумма брокерской комиссии будет $3 600.

«Эта плата распределяется поровну между брокерами по договору аренды при условии, что есть один, представляющий арендодателя, и еще один, представляющий арендатора», — пояснил Хедерян.

Он говорит, что обычно получить скидку на брокерских сбор довольно сложно, если арендодатель и арендатор имеют отдельных представителей. Однако если вы обращаетесь к брокеру, указанному в объявлении о сдаче квартиры в аренду напрямую, то всегда сможете договориться.

«Если у вас нет собственного брокера, размер комиссии может снизиться до 10-12%, даже может быть около 8%. Не бойтесь спрашивать», — рекомендует брокер.

Если вы встретите предложение о сдаче жилья в аренду с пометкой «без комиссии», это означает, что арендодатель сам оплачивает услуги брокера. В этом случае единственная сумма, которую вы должны заплатить, — это стоимость услуги за подачу заявления на аренду и проверку кредитной истории (около $20).

«Если у вас есть собственный брокер, который отвезет вас посмотреть квартиру «без комиссии», вам все равно придется заплатить какую-то сумму, поскольку ваш брокер все еще должен получить компенсацию за работу. Этот сбор устанавливается вашим брокером и может варьироваться от одной месячной арендной платы до 15% от годовой арендной платы. Не бойтесь торговаться», — советует Хедерян.

Поиск недвижимости через социальные сети

Люди обычно ищут квартиры онлайн, и социальные сети становятся все более полезным инструментом для этого.

«Я очень активен в Instagram. Но даже если обмен информацией о жилье в аренду напрямую через соцсети и не ведет к покупке или аренде жилья, социальные сети способствуют повышению общей осведомленности о квартире или даже о районе, в котором она находится», — отмечает Хедерян.

По его мнению, лучше всего для продвижения недвижимости подходит Instagram. Хотя в Facebook также есть очень активные сообщества, посвященные конкретным типам жилья.

Также он советует обращать внимание на жилье, которое выставлено в аренду достаточно давно. Это должно натолкнуть вас на мысль о том, что с этим предложением не все так просто, раз никто в нем не заинтересован.

Когда клиент находит «ту самую квартиру»

Обычно решение снять или купить определенную квартиру – рациональное по своей сути. Поэтому, рекомендует брокер, позвольте себе «успокоиться и по-настоящему оценить квартиру», не горячитесь.

Просмотр нескольких вариантов позволит вам лучше оценить предложения и понять, чего вы действительно хотите.

Разница между кондо и кооперативом

Когда вы покупаете жилье в кооперативе, вы покупаете акции частной корпорации, которая владеет жилым домом. Вы не получаете право собственности на квартиру, а скорее право собственности на часть общего фонда. На все здание выставляется один налоговый счет по налогу на недвижимость, который распределяется на всех владельцев, то есть все жильцы несут ответственность за оплату этого счета и обслуживание здания.

Таким образом, процесс подачи заявки на участие в кооперативе может быть инвазивным (это немного похоже на проверку соинвестора в бизнесе), включая полное раскрытие финансовой информации, рекомендательные письма и интервью с советом кооператива, который в итоге может отказать вам в праве приобрести понравившуюся квартиру.

Кооперативы также имеют больше ограничений относительно того, как и когда вы можете сдать в аренду свою квартиру, если захотите.

Покупка кондо больше похожа на покупку отдельно стоящего объекта недвижимости. Хотя процесс подачи заявки также включает раскрытие финансовой информации, собеседование не проводится. Вы владеете своей квартирой, получаете право собственности на имущество и имеете свой отдельный налоговый счет за недвижимость. Таким образом, у вас есть большая гибкость, если вы, скажем, захотите сдать квартиру в аренду.

«Подавляющее большинство новостроек в Нью-Йорке – это кондо», – констатирует специалист.

Подготовка к собеседованию

Ваша подготовка будет зависеть от того, где вы покупаете жилье.

«Интервью в кооперативе на Парк-Авеню будет отличаться от собеседования в Ист-Виллидж. Вы и ваш брокер должны поговорить о том, как лучше подготовиться», – рекомендует Хедерян.

В целом же – это время, когда совет кооператива узнает вас как личность и потенциального соседа. Проще говоря, это время, когда нужно максимально раскрыть свою личность и показать, каким хорошим дополнением к кооперативному сообществу вы будете.