Обратная сторона отсрочки арендной платы: почему рынок недвижимости Нью-Йорка под угрозой

Речь идет о надвигающейся катастрофе не только для города, но и для всего штата, предупреждают арендодатели. Многие из них не знают, где взять деньги на уплату ежегодного налога на недвижимость. Говорят, что без вмешательства федерального правительства здесь не обойтись. Об этом пишет газета The New York Times.

Что происходит на рынке недвижимости

В одном из боро Нью-Йорка, Бруклине, ночной клуб закрыт на два месяца. На Манхэттене владельцы туристического агентства говорят, что едва ли когда-нибудь откроются вновь. Оба не платили арендную плату с начала карантина в связи с коронавирусом.

В результате их арендодатель, Джейн Лок (Jane Lok), получила лишь около 50% ежемесячной арендной платы с шести коммерческих арендаторов в апреле и мае. Это гораздо меньше по сравнению с нормальным временем, говорит она.

В этом месяце Лок уже задолжала $20 тыс. страхового взноса, а в июле ей предстоит оплатить гораздо больший годовой счет налога на недвижимость. Женщина говорит, что лишилась сна, поскольку не знает, чем будет платить. «Я просто проверяю свои цифры и вижу, когда у меня закончатся деньги, – сказала Лок. – Мы уже начали тратить сбережения».

По всему Нью-Йорку коммерческие арендаторы сильно запаздывают с оплатой с тех пор, как вспышка коронавируса почти полностью остановила жизнь в Нью-Йорке на два месяца.

Выплаты арендной платы за жилье также снизились, поскольку лишившиеся работы квартиросъемщики перестали платить.

Но просрочки по платежам за коммерческую недвижимость становятся все более длительными, лишая домовладельцев их самого крупного источника дохода. Особенно страдают от этого более мелкие собственники, что ставит под угрозу их бизнес. Они жалуются, что резкое падение доходов от аренды угрожает их способности оплачивать счета и налоги. Речь идет о надвигающейся катастрофе для всего города, предупреждают они.

У владельцев недвижимости осталось всего пять дней, чтобы придумать, где найти средства и оплатить следующий счет по налогу на недвижимость. После этого город будет отрезан от потока средств, помогающего оплачивать такие услуги как вывоз мусора, пожарная охрана и многие другие. Это может привести к безрадостному пейзажу пустующих витрин магазинов и неосвещенных улиц.

Что говорят представители бизнеса

Представители программы по улучшению коммунальных домов, представляющей около 4000 домовладельцев многоквартирных домов со стабилизированной арендной платой, сообщили на этой неделе, что среди ее членов, у которых также есть коммерческие арендаторы, две трети этих арендаторов не платили в апреле и мае.

Почти 25% арендаторов жилых помещений, входящих в программу, не платили за жилье в мае, по сравнению с 20% в апреле, говорится в сообщении группы. До пандемии эта цифра составляла около 15% в месяц. «Если федеральное правительство не примет больших мер по оказанию помощи арендаторам и владельцам жилья, мы станем свидетелями катастрофы с жильем, подобной которой мы никогда не видели», – сказал Джей Мартин (Jay Martin), исполнительный директор группы.

За последний месяц некоторые из крупнейших коммерческих арендодателей Нью-Йорка сообщили о резком снижении арендных платежей со стороны своих арендаторов.

Vornado Realty Trust, один из крупнейших коммерческих арендодателей города, сообщил, что почти все его розничные клиенты, за исключением продуктовых магазинов и других жизненно важных предприятий, обратились за финансовой помощью, например, за отсрочкой арендных платежей.

Около 80% его арендаторов розничной торговли не платили арендную плату в начале апреля и мае, заявил ее генеральный директор Стивен Рот (Steven Roth). К концу апреля Vornado собрал лишь 53% от арендной платы за розничную торговлю. 90% арендаторов офисных помещений смогли внести оплату к концу апреля, сказал он.

Компания предупредила инвесторов в этом месяце, что снижение арендной платы, наряду с неопределенностью относительно того, когда экономика вновь запустится, может привести к невыразимым последствиям для Vornado. Некоторые арендаторы могут решить освободить свои помещения, что может привести к снижению их стоимости, сказали в компании.

По теме: Куомо продлил мораторий на выселение арендаторов-должников в Нью-Йорке

Почти такие же цифры были у Empire State Realty Trust, другой крупной компании, в чьем владении восемь объектов недвижимости на Манхэттене. Здесь сообщили, что более четверти арендаторов офисов и 50% розничных арендаторов не платили за апрель.

Энтони Малкин (Anthony E. Malkin), генеральный директор компании, сказал, что обсуждает со своими арендаторами другие способы оплаты за аренду. Например, рассматривается вариант отложить плату до окончания срока аренды или использовать гарантийные депозиты.

Однако Малкин сказал, что его поразило количество офисных и розничных арендаторов, у которых все в порядке с финансами, и которые просто не заплатили. Он отказался эти назвать компании. «Они думают об этом, как о каком-то знаменательном дне, – сказал Малкин. – Я в шоке, откровенно говоря».

Лок, владеющая двумя домами и управляющая еще одним зданием с двумя квартирами, спросила в своем банке о рефинансировании ее ипотечных кредитов с целью снижения процентных ставок и ежемесячных платежей. Но банк отказал ей, сославшись на продолжающиеся экономические потрясения и риск неуплаты арендаторами во время действия моратория на выселения, который был продлен до второй половины августа. «Наш банк сейчас очень осторожно относится к кредитованию коммерческой недвижимости, – сообщил представитель банка по электронной почте. – Арендодателей полностью лишили их способности обеспечить соблюдение законных условий их аренды».

Двое из ее арендаторов, ночной клуб и турагентство, которые вместе платят около 45% от того, что она обычно собирает ежемесячно, не внесли оплату в апреле. Ситуация в мае выглядит еще хуже, сказала она.

Тревожные признаки

На рынке недвижимости Нью-Йорка наблюдаются тревожные признаки. В апреле Нью-Йорк и штат собрали в общей сложности $78,5 млн налоговых поступлений от продажи коммерческой и жилой недвижимости; для сравнения: в марте эта сумма составляла $217,5 млн. Об этом говорится в докладе Совета по недвижимости Нью-Йорка (REBNY).

Брокерам по недвижимости сейчас запрещено показывать дома лично потенциальным покупателям, и только 1660 жилых объектов были проданы в апреле, что составляет примерно половину проданного в апреле текущего и в апреле 2019 года.

Налоги, собранные при продаже недвижимости, вносят большой вклад как в городскую казну, так и в казну штата. Они помогают платить за повседневные услуги, такие как работа полиции и ремонт дорог. Резкий спад иллюстрирует потрясения в отрасли недвижимости, которая является значительной движущей силой экономики региона, и углубляющийся финансовый кризис для города и штата.

В то время как сборы арендной платы упали, владельцы жилья в последние недели пытаются найти деньги для уплаты ежегодного налога на недвижимость, который должен быть уплачен в июле. Некоторые утверждают, что они не смогут осуществить эти платежи.

«Сектор недвижимости является экономическим двигателем города, – сказал Джеймс Уилан (James Whelan), президент REBNY. – Пандемия заставила этот двигатель сбавить обороты, и мы должны ожидать, что такие тревожные тенденции сохранятся в мае и июне в лучшем случае».