Права арендаторов жилья в Нью-Йорке, которые домовладельцы хотели бы скрыть

В Нью-Йорке самая большая доля арендаторов во всех Соединенных Штатах. Издание Curbed пишет об 11 основных правах, о которых вы обязательно должны знать, хотя ваш арендодатель вряд ли будет этому рад.

«Согласно недавнему исследованию Zillow, 68% жителей Нью-Йорка арендуют свое жилье, что дает нам самую большую долю арендаторов во всей стране», – пишет издание.

Тем не менее, не все из арендаторов знают, какими правами они обладают.

Среди базовых – право на отопление, горячую воду и чистую жилплощадь, а также более сложные вопросы – например, связанные с арендной платой и ее повышением.

За соблюдением всех этих прав следят такие организации как городской департамент сохранения и развития жилья (HPD), государственный департамент жилищного строительства и обновления жилья (DHCR) и группа по защите прав арендаторов, например, Совет по жилищным вопросам Met.

Вот перечень ключевых норм права, о которых должны знать все, кто арендуют жилье в Нью-Йорке:

1. Право жить в «безопасных, ухоженных зданиях, свободных от вредителей, утечек и опасных условий».

«Арендодатели должны содержать жилые помещения, в которых есть тепло и горячая вода; сантехника в хорошем рабочем состоянии; нет проблем с плесенью или шелушением краски; нет грызунов или других паразитов; предусмотрены основные меры безопасности, такие как детекторы дыма и оконные щитки”,- пишет источник.

2. Право на исправление проблем с жильем в зависимости от класса нарушений.

Существуют различные классы жилищных нарушений, от класса которых зависит то, в какой срок они должны быть исправлены.

Например, нарушения класса «А» – не несут опасности и могут быть устранены в течении 90 дней. «B» – более опасное нарушение, потому должно быть исправлено в течение 30 дней. «C» – очень опасное, должно быть исправлено в зависимости от серьезности проблемы.

Недостаток тепла или горячей воды, к примеру, должен быть устранен немедленно, иначе арендодатель может быть оштрафован.

Если же вашу квартиру заполонили тараканы, то это считается нарушением класса «С». Согласно закону, ваш арендодатель должен устранить его в течение 21 дня.

Детально ознакомиться со всеми классами и вопросами, которые к ним относятся, вы можете на сайте Tenant.net, которое предлагает это простое руководство.

3. Право не тепло в квартире в период отопительного сезона.

Проблему с отсутствием тепла либо горячей воды в вашей квартире арендодатель обязан устранить немедленно.

Согласно законодательству, тепло должно подаваться в городские квартиры с 1 октября по 31 мая с несколькими условиями: днем, если температура постоянно ниже 12 градусов Цельсия, внутри помещения должно быть минимум 20 градусов; ночью, независимо от того, что термометр показывает снаружи, внутренняя температура должна быть не менее 16 градусов.

Что касается горячей воды, она должна подаваться во все арендуемые квартиры 24 часа в сутки, семь дней в неделю, 365 дней в году – без исключений.

4. Право арендатора знать, если в квартире ранее были клопы.

Арендодатели должны сообщить вам, если в квартире были клопы в прошлом году.

«Мало того, что арендодатели юридически обязаны избавляться от клопов, если, не дай бог, они появятся в вашей квартире, они также обязаны сообщать, если какая-то отдельная комната была заполонена клопами в течение прошлого года», – пишет издание.

По данным Совета по жилищным вопросам, клопы являются нарушением класса B, поэтому у вашего арендодателя есть 30 дней на решение этой проблемы. Для этого он обязан вызвать истребителя, который лицензирован департаментом охраны окружающей среды штата Нью-Йорк. После устранения проблемы арендодатель также отвечает за предотвращение повторного появления клопов в квартире.

5. Право на контролируемое повышение арендной платы.

По закону арендодателям разрешается повышать арендную плату в конце срока аренды, который обычно составляет один или два года. Сумма варьируется в зависимости от типа жилья, в котором вы живете.

Так, если сума арендной платы, которая может быть повышена, не регулируется, то арендодатель устанавливает ее на свое усмотрение. Однако в соответствии с новыми законами об аренде, которые вступили в силу ранее в этом году, арендодатели должны уведомить как минимум за 30 дней, если они планируют повысить вашу арендную плату более чем на 5%. Это 60 дней, если вы арендовали в течение 1-2 лет, и 90 дней, если вы арендовали не менее двух лет.

Если сумма арендной платы зафиксирована, арендодатель должен предоставить вам возможность продлить аренду, как только она истечет. Для этого он должен связаться с вами по крайней мере за 90 дней до окончания аренды. В этот момент он также может повысить вашу арендную плату, но только на определенную городом сумму: она составляет 1,5% для одногодичной аренды и 2,5% для двухлетней аренды.

Также арендодатели могут поднять цену аренды, если они произвели модернизацию вашего здания или квартиры, но только на 2% в соответствии с новыми законами об аренде.

6. Право «заморозить» арендную плату для некоторых категорий граждан.

В Нью-Йорке действует программа, которая позволяет «замораживать» сумму арендной платы для арендаторов старше 62 лет, а также для лиц с ограниченными возможностями от 18 лет и старше.

«В рамках этой программы налоговый кредит на имущество покрывает разницу между фактической суммой арендной платы и суммой, которую вы (арендатор) несете за оплату по замороженной ставке», – говорится в руководстве города по этому вопросу.

Как это работает: если вы соответствуете требованиям программы (включая годовой доход в размере $50 тыс. или менее и трату более трети вашего ежемесячного дохода на аренду), вы можете подать заявление на получение пособия, и ваш арендодатель обязан учесть это.

Стоит отметить, что арендодатели не могут помешать арендатору участвовать в этой программе. Однако также нужно добавить, что некоторые дома не имеют права на участие в программе. Узнайте больше о деталях в путеводителе города по Программе замораживания ренты.

7. Право объединяться с другими арендаторами в ассоциации.

«В коллективных действиях есть сила – и если вы живете в здании с хроническими проблемами, вы можете объединиться со своими соседями, чтобы убедиться, что ваш арендодатель или управляющий недвижимостью выполняет свои обязанности», – рекомендует издание.

По теме: Как не стать жертвой мошенников при аренде жилья в США

В таком случае вы можете не опасаться репрессий или выселения от своего арендодателя, так как это абсолютно законно, уверяет издание. При этом владелец здания обязан разрешать проведение встреч в местах общего пользования.

8. Право на получение истории аренды в вашей квартире.

Если вы проживаете в квартире с арендной платой, вы можете – и должны – запросить историю аренды вашей квартиры.

Арендодатели квартир со стабильной арендной платой юридически обязаны регистрировать эти квартиры, а также историю их аренды и рост цен в течение многих лет. А арендаторы имеют право запрашивать эту историю в любое время. Кстати, у DHCR появился новый портал, который сделал этот процесс очень простым.

«Почему это важно? Если вы обнаружите, что ваш арендодатель взимает плату, превышающую установленную законом арендную плату за вашу квартиру, вы можете подать жалобу в DHCR, чтобы потенциально возместить сумму, которую вы переплатили», – пояснил источник.

9. Право не платить залог за последний месяц проживания.

Очень часто арендодатели просят арендаторов внести денежную сумму в качестве залога – за первый и последний месяцы проживания. Но законы об аренде, принятые ранее в этом году, улучшили эту политику для всех жильцов квартир, ограничив сумму, которую арендодатель может потребовать у вас, до одного месяца.

Кроме того, у арендодателей теперь есть 14 дней с момента расторжения договора аренды для возврата суммы залога за вычетом удерживаемой суммы на ремонт. Кроме того, он обязан представить подробный список любых вычетов, сделанных для этих исправлений.

10. Право документировать нарушения и отстаивать свои права.

В вашей борьбе с арендодателем за ремонт и качественное обслуживание, ведение хороших записей, в которые зафиксирован факт нарушения, может стать ключевым фактором для победы.

Любые проблемы в вашей квартире – будь то плесень в ванной или отсутствие горячей воды несколько дней подряд – нужно зафиксировать, чтобы предоставить как доказательство возникновения нарушения.

«Сфотографируйте, запишите каждый случай проблемы (и как долго она не была устранена) и отправьте все это вашему арендодателю в заверенном письме, чтобы обеспечить подтверждение доставки, – рекомендует издание. – Если вы окажетесь в суде по жилищным делам, вся эта документация пригодится».

11. Право получить защиту от города, если арендодатель игнорирует ваши проблемы.

Если во время аренды вами квартиры что-то пошло не так, не ждите, пока ситуация выйдет из-под контроля, чтобы сообщить арендодателю – чем раньше вы его уведомите, тем больше вероятность быстрого исправления проблемы.

Однако если проблемы возникли непосредственно с арендодателем, тогда обращайтесь за помощью в организацию по защите прав арендаторов или в жилищный отдел.