Захист від виселення: на що можуть розраховувати нью-йоркці

Нью-йоркці, які орендують житло, захищені від виселення як мінімум до 5 серпня. Але що трапиться після цієї дати? Чи зможуть власники житла виселяти квартирантів за несплату оренди? Якими правами володіють орендарі? Відповіді на ці та інші питання були опубліковані на сайті видання Curbed NY.

Пандемія коронавируса привела до масових звільнень, залишивши більшість жителів Нью-Йорка без роботи. Сьогодні багато борються з наслідками несподівано наскочила кризи. У місті, де орендарі складають майже дві третини населення, виникає безліч питань, що стосуються несплати оренди і наслідків, найстрашніше з яких - ризик залишитися без даху над головою.

Гарна новина полягає в тому, що деякі квартиронаймачі все ще мають захист від виселення, навіть незважаючи на те, що губернатор Ендрю Куомо припинив частину свого мораторію на виселення.

Ще в березні головний адміністративний суддя Нью-Йорка Лоуренс Маркс (Lawrence Marks) оголосив про припинення судового розгляду з питань про виселення. Але лазівка ​​на короткий час дозволила орендодавцям подавати нові справи. Незабаром після цього Куомо закрив цю лазівку, заблокувавши дані розгляду і ввівши мораторій на виселення у всьому штату до 20 червня.

Потім губернатор продовжив цей мораторій до серпня, звузивши коло осіб, які підпадають під дію постанови. Проте 6 липня губернатор скасував частину цього мандата. Тепер, відповідно до ще одним виконавчим постановою, заморожування терміну давності дозволило Канцелярії судової адміністрації (Office of Court Administration) продовжити призупинення розгляду справ про виселення.

У той же час директива губернатора скасувала дію захисних заходів, що забороняють виселяти мешканців як в зв'язку з несплатою оренди, так і в зв'язку зі зверненням стягнення на житлову іпотеку. Замість цього Куомо спирається на нещодавно прийнятий «Закон про безпечну гавань для орендарів житла» (Tenant Safe Harbor Act), який прийнятий в Нью-Йорку, який став епіцентром пандемії. Закон гарантує, що жоден орендар, який намагається звести кінці з кінцями в умовах пандемії, не зіткнеться з виселенням. Квартиронаймачі можуть використовувати цей закон в суді, однак він не перешкоджає подачі нових справ.

Цей захід застосовується до неоплаченими рахунками за оренду, нарахованих у період між 7 березня і ще не встановленою датою, коли штат зніме всі пов'язані з COVID-19 обмеження і люди зможуть повернутися до своєї роботі. Орендодавці, тим не менш, можуть звертатися за грошовою компенсацією за пропущені платежі за цей період.

Коротше кажучи, безліч квартиронаймачів мають захист від виселення, але для цього їм доведеться надати свої доводи перед суддею. І навіть незважаючи на те, що житлові суди міста частково відновили роботу, більшість судових розглядів застопорилися через вказівки з боку судової системи.

За темою: 7 речей, які повинні знати орендарі житла в Нью-Йорку під час пандемії COVID-19

Ситуація може почати змінюватися з 27 липня, коли Бруклінський житловий суд відновить очні судові процеси у справах про виселення, поданим до 16 березня. Очікується, що незабаром за цим послідують інші райони, але суди ще не оприлюднили графік.

У той же час ордера на виселення не виконуються, і поки орендарі не можуть бути виселені зі своїх будинків на законних підставах. Це не означає, що деякі орендодавці не намагатимуться це зробити.

Тим часом орендарі продовжують дзвонити на гарячі лінії і звертатися до адвокатів з житлових питань, ставлячи питання з приводу своїх прав і часто отримуючи недостовірну інформацію або навіть погрози. Якщо ви теж цікавитеся тим, якими правами володіють орендарі в Нью-Йорку і наскільки захищені від виселення, нижче ви знайдете розгорнуті відповіді.

Що означає проведення розгляду про виселення для орендарів?

Нью-йоркська Канцелярія судової адміністрації (Office of Court Administration) продовжила паузу щодо виселень і пов'язаних з ними процедур принаймні до 5 серпня. Це при тому, що Куомо зняв обмеження щодо нових справ про виселення відповідно до свого липневим виконавчим наказом.

Якщо ви очікували розгляду справи про виселення, то ці розгляди були припинені. Якщо ви недавно отримали повідомлення про виселення, то цього само по собі недостатньо для того, щоб ваш домовласник виселив вас; домовласник повинен отримати від суду наказ про законне виселення орендаря, навіть якщо його орендна плата минула або він прострочив орендну плату. Тепер, коли виселення припинені, ця призначена судом пауза відкладає більшість судових розглядів.

П'ять житлових судів Нью-Йорка частково відновили роботу в кінці червня. Орендодавці почали розсилати в суди нові справи, але ці нові справи не зрушать з мертвої точки раніше серпня.

Переговори щодо врегулювання деяких чекають на розгляд справ про виселення - одне з небагатьох судових розглядів, які до сих пір ведуться по Skype. Кваліфікаційні справи повинні були початися до початку пандемії, і обидві сторони повинні мати адвокатів, але зможуть брати участь тільки в переговорах по врегулюванню, і судді не можуть виносити накази про виселення.

Яким чином «Закон про безпечну гавань» для орендарів впливає на ситуацію?

«Закон про безпечну гавань для орендарів житла», який спонсорували сенатор штату Манхеттена Бред Хойлман (Brad Hoylman) і член асамблеї Бронкса Джеффрі Діновіц (Jeffrey Dinowitz), забороняє виселення людей за несплату оренди до тих пір, поки триває пандемія - тобто з 7 березня до тих пір, поки всі обмеження, пов'язані з коронавірусів, не будуть зняті в окрузі квартиронаймача. Однак орендар повинен мати можливість довести судді, що протягом цього періоду страждав від фінансових труднощів.

Вкрай важливо розуміти наступне: цей закон не скасовує орендну плату за вказаний вище період. Орендар не може бути виселений, тому що він пропустив орендну плату за цей час, але власник житла все одно може звернутися за грошовим відшкодуванням до суду.

Таке рішення, як зазначає Патрік Тіррелл (Patrick Tyrrell), штатний адвокат компанії Mobil for Justice, може завдати «великої шкоди» орендарям. Вони можуть зіткнутися не тільки з втратою коштів через несплату оренди, але і з тим, що на їх майно буде накладено заставу.

За темою: Скасування орендної плати поставила невеликих домовласників на межу виживання

Якщо мене не виселять, мені все одно доведеться платити за квартиру?

Так. «Закон про безпечну гавань для орендарів житла» не скасовує орендну плату. Тому, якщо у вас є можливість, ви повинні сплатити оренду зараз. В іншому випадку орендодавець має право порушити проти вас справу про невиплату орендної плати.

Проте багато жителів Нью-Йорка, недавно втратили роботу, не мають можливості платити. Саме тому і був введений нині недіючий мораторій на виселення. Він захищає тих, хто раптово зіткнувся з фінансовими труднощами, від ризику опинитися на вулиці під час пандемії.

Для тих, хто намагається звести кінці з кінцями, міська адміністрація по роботі з персоналом може запропонувати деяку допомогу в рамках програми One Shot Deal. Ця програма екстреної допомоги може надати кваліфікованим жителям Нью-Йорка одноразову виплату, якої вони можуть розрахуватися з орендодавцем.

Джейсон Ву (Jason Wu), адвокат з житлових питань та попечитель Асоціації адвокатів з надання юридичної допомоги, каже, що ключем до вирішення питання може бути і комунікація. Тобто ви можете спробувати зв'язатися з орендарем і повідомити йому про виниклі у вас фінансові труднощі у зв'язку з пандемією. Можливо, вам вдасться досягти домовленості. Ось одне з можливих рішень проблеми: ви домовляєтеся з домовласником про те, що коли знайдете нове джерело доходу, то виплатите йому борги.

Чи може мій домовласник все ще подавати проти мене позов про несплату?

Тепер, коли житлові суди міста частково відновили роботу, так. Але ці справи були тимчасово відкладені принаймні до 5 серпня. Це означає, що у домовласників Нью-Йорка є можливість відправити поштою документи, які ініціюють нові справи про виселення квартиронаймачів в п'ять житлових судів міста.

І хоча ці справи можуть бути порушені, виселення орендарів в даний час не відбувається.

Мій домовласник все ще загрожує виселити мене. Що мені робити?

Андреа Шапіро (Andrea Shapiro), менеджер програми Столичного ради по житловому будівництву (Met Council on Housing), говорить, що зараз закон на боці орендарів.

У міру того як житлові суди міста поступово відновлюють свою роботу, деякі судові розгляди починають відновлюватися, але процес виселення є трудомістким, а виселення в судовому порядку використовується лише у виняткових випадках.

Якщо власник житла спробує виставити вас на вулицю будь-якими способами - змінити дверні замки, вивезти ваші речі, відключити комунальні послуги - можете сміливо звертатися в поліцію. Правоохоронцям слід повідомити, що ваш орендодавець займається незаконним виселенням. Незаконне виселення квартиронаймачів в Нью-Йорку є кримінально караним злочином.

Деякі власники житла можуть навіть вдаватися до залякувань орендодавців, погано знайомих з власними правами. «У мене є побоювання з приводу тактики залякування і утиски, яку використовують орендодавці, яка насправді не виходить за рамки того, що є законним, але потенційно може привести до переслідувань, - говорить Ву. - Важливо, щоб орендарі знали, що захист існує ».

Міський маршал намагається виселити мене. Він може це зробити?

Ні. 13 березня міський відділ розслідувань повідомив всіх маршалів, що процедура виселення припинена. З тих пір ця директива була продовжена на невизначений термін. Якщо маршал спробує виконати ордер на виселення, не дозволяйте його і повідомте про це в Бюро міських маршалів, зателефонувавши за номером: (212) 825-5953.

«Не приймайте рішення зі страху, - каже Сюзанна Бланклі (Susanna Blankley), координатор кампанії коаліції« Право на консультування в Нью-Йорку ». - Знайте, що у вас є права; знайте, що у вас є влада ».

Мені поставили діагноз COVID-19, чи може орендодавець виселити мене з-за цього?

Згідно з даними мерії, ваш домовласник не може попросити вас покинути квартиру, тому що у вас підтвердили коронавірус. Незалежно від того, чи маєте ви право на захист від виселення чи ні, ваш домовласник не може дискримінувати вас, переслідувати або загрожувати виселенням через страх або забобонів, пов'язаних з пандемією.

Якщо ви відчуваєте дискримінацію або утиски з боку домовласника, повідомте про це в міську комісію з прав людини, заповнивши цю форму.

Що станеться, коли закінчиться термін дії цих заходів захисту від виселення?

Відповіді на це питання в даний час немає. Сенатор штату Куїнс Майкл Джанаріс (Michael Gianaris) раніше запропонував законопроект, який призупинить орендну плату на 90 днів для житлових і комерційних орендарів, які постраждали від COVID-19. Законопроект також повинен був надати іпотечні пільги орендодавцям відповідно до вимог орендарів. «Ми спостерігаємо, як насувається криза в житловій сфері, - сказав Джанаріс. - Ми можемо або дозволити цьому статися, або створити якусь юридичну структуру і спробувати пом'якшити посадку ».

Однак законопроект був скасований. Замість нього законодавці штату схвалили міру, ініційовану сенатором штату Брайаном Каванаг (Brian Kavanagh), по використанню федеральної допомоги для надання ваучерів домовласникам, чиї орендарі втратили доходи під час пандемії. Але і ця допомога буде недоступна для багатьох, хто не відповідає вимогам до доходів.

Напевно, найзначнішою мірою законодавчого органу з надання допомоги мешканцям, яка повинна бути прийнята, є «Закон про безпечну гавань для орендарів житла». Хоча автори законопроекту, Хойлман і Діновіч, визнають, що це лише частина головоломки з надання допомоги орендарям житла. «Жоден закон не може самостійно вирішити кризу виселення - але« Закон про безпечну гавань для орендарів житла »є одним з найсерйозніших кроків для вирішення насувається хвилі виселень», - каже Хойлман.

За оцінками адвокатів і юристів-орендарів, більше 50 тисяч жителів Нью-Йорка можуть піддатися виселенню після того, як буде знята захист, що спровокує хвилю переміщень по всьому місту.

Коаліція «Житлове правосуддя для всіх», членами якої є Столичний рада по житловому будівництву і коаліція «Право на адвоката», виступає за повне скасування орендної плати під час пандемії, закликаючи штат призупинити виплату орендної плати на час кризи в галузі охорони здоров'я в Нью-Йорку . «Принаймні, штат повинен продовжити початковий загальний мораторій губернатора на час пандемії - а потім, по крайней мере, на три місяці після неї. Це дало б людям більше часу, щоб встати на ноги і зрозуміти, що відбувається », - говорить Бланклі.

Новий законопроект штату, представлений сенатором штату Бруклін Зеллнором Майра (Zellnor Myrie), названий «Законом про стабільність житла і запобігання переміщення мешканців» (Emergency Housing Stability and Tenant Dislacement Prevention Act), пропонує піти ще далі. Цей закон заборонятиме виселення, нові справи і фінансові рішення протягом року після того, як штат скасує свої остаточні обмеження, пов'язані з пандемією. «Члени нашої спільноти вже висять на волосинці і не зможуть витримати тієї нестабільності, які викличе виселення», - каже Майра. Він додав, що законопроект буде служити «тимчасовим заходом, оскільки наша економіка стабілізується».

На міському рівні спікер міської ради Корі Джонсон, який підтримує скасування орендної плати, ввів в дію законодавство, яке фактично зупинить виселення та стягнення боргів як з мешканців, так і з комерційних орендарів до 30 вересня. Законопроект також заборонить міським маршалом і шерифам збирати борги і здійснювати виселення мешканців, які постраждали від COVID-19, до квітня 2021 року. Цей законопроект поки застопорився в Раді.

Але якщо Нью-Йорк хоче оговтатися від цієї пандемії, що не поглиблюючи кризу бездомності в місті і не впадаючи в економічну невизначеність, губернатор і законодавці штату повинні запропонувати велику допомогу в оренді і захист від виселення, вважає Ву. «Я думаю, що початковий мораторій на виселення був хорошим першим кроком, він забезпечив негайну допомогу, - каже він. - Але це не було довгостроковим рішенням. І те, що відбувається у нас зараз, це лише відкладання вирішення проблеми на більш пізній термін ».