Доступне житло в Нью-Йорку: як подати заявку на отримання квартири і які шанси на успіх

У 2012 році був запущений сайт NYC Housing Connect. З тих пір жителям Нью-Йорка стало простіше подати онлайн-заявку на отримання квартири за доступною ціною в одному з п'яти районів міста. Про те, як це зробити, а також про підводні камені пише видання Загнуздана.

Хоча подати заявку на отримання доступної квартири легко, отримати саму квартиру не так-то просто. У міру того, як ціни на оренду житла в Нью-Йорку стрімко ростуть, а разом з тим і попит на дешеве житло, все більше людей звертаються за тим невеликою кількістю доступних квартир, які пропонує місто. Наприклад, в рамках перепланування Domino Sugar redevelopment всього на 104 квартири було отримано 87 тисяч заявок.

Можливо, шанси отримати омріяне житло не настільки високі, однак якщо у вас є в ньому необхідність, то варто хоча б спробувати. У цьому матеріалі ви знайдете всю інформацію про те, як подати заявку і що робити далі.

Хто відповідає за доступне житло в Нью-Йорку

Забудовники отримують від міста і штату такі стимули, як податкові пільги, для створення доступних квартир за допомогою програм типу «Доступний Нью-Йорк» (Affordable New York). Тим часом, ініціатива мера міста Білла де Блазі «Обов'язкове інклюзивна житло» (Mandatory Inclusionary Housing initiative) вимагає від забудовників створювати постійно доступне житло в нових житлових комплексах.

Як тільки забудовник готується до здачі будинку в оренду, він починає співпрацювати з Департаментом по збереженню і розвитку житла або з Корпорацією з розвитку житлового будівництва, щоб виділити доступні одиниці житла.

Яке житло вважається доступним

Тут все стає трохи складніше. Щомісячна орендна плата за «доступну» квартиру в Нью-Йорку залежить від того, що називається «районним медіанного доходом» (area median income, AMI).

Медіанний дохід для всіх міст країни щорічно визначає Департамент житлового будівництва і міського розвитку США (HUD). У 2019 AMI для Нью-Йорка становить $ 96 100 для сім'ї з трьох осіб (100% AMI). Якщо ця цифра здається високою, то це тому, що так і є: медіанний дохід сім'ї в Нью-Йорку в 2019 році, за даними HUD, становить $ 75500.

Чому AMI настільки висока? Справа в тому, що федеральний уряд не використовує дані тільки Нью-Йорка при розрахунку AMI, зазначає джерело. Дотримуючись складної історії зміни методологій, цей розрахунок тепер включає дані про доходи трьох інших округів за межами міста: Рокленд, Путнем і Вестчестер.

За темою: Гід для іммігранта: як зняти в Нью-Йорку доступне житло

Коли забудовники додають доступне житло в свої новобудови, вони резервують ряд квартир, які будують для тих, хто складає певний відсоток від AMI. Наприклад, житло з низьким рівнем доходу може бути виділено для домогосподарств, що становлять до 60% від AMI, в той час як житло із середнім рівнем доходу може бути оцінений для домогосподарств, що становлять до 100% від AMI, і так далі.

Це може привести до досить великий диспропорції між вартістю житла і тим, що нью-йоркці дійсно можуть собі дозволити, особливо в районах, де середній дохід значно відрізняється від AMI.

Щоб ще більше ускладнити ситуацію, квартири виділяють домогосподарствам, що становить певний відсоток від AMI, а не окремим особам. При цьому вимоги до отримання квартир змінюються в залежності від кількості людей в домогосподарстві. HPD і HDC визначають мінімальні і максимальні суми, які домашнє господарство може виділити для отримання права на певні квартири, і ці цифри зазвичай вказуються в кожній заявці.

HPD створив зручну діаграму, яка показує мінімальний річний дохід для різних домогосподарств в різних діапазонах доходів, що може виявитися корисним для процесу подачі заявки.

Як подати заявку на отримання доступного житла

Це найпростіша частина. Почніть зі створення профілю на NYC Housing Connect. Все, що вам потрібно зробити, це ввести кілька ключових даних: ваше ім'я, сімейний дохід, вид зайнятості і так далі. Ваш дохід є однією з найважливіших частин заяви, так як він визначає ваше право на квартиру; у HPD є зручне керівництво, щоб точно визначити, як його розрахувати. Після цього ваші дані будуть збережені в системі, готової до використання в будь-який час, коли ви захочете подати заявку на отримання житла.

Списки з'являються на сайті NYC Housing Connect досить регулярно, тому кращий спосіб переконатися, що ви не пропустили жодного, це перевіряти сайт щотижня, або навіть кожні кілька днів. Заявки зазвичай залишаються відкритими протягом пари місяців.

Нещодавно компанія HPD відкрила функцію пошуку поточних можливостей отримання житла, яка підкаже вам, в які районах ви можете отримати доступне житло. Ви просто вводите розмір свого домогосподарства і сукупний дохід - цифру, яка включає в себе заробітну плату, дохід позаштатного співробітника і інші джерела, такі як аліменти на дитину або допомоги SSI.

Як поліпшити шанси на перемогу

Жителі різних громадських рад Нью-Йорка отримують преференційний статус на доступні квартири в своєму районі. Так що пошук житла в вашому районі може бути гарною ідеєю. Перевага також віддається кандидатам з порушеннями слуху, проблемами опорно-рухового апарату або зору, а також тим, хто працює в місті.

У деяких випадках забудовники можуть відкласти кілька квартир з інших причин. Наприклад, в першій лотереї доступного житла Essex Crossing виділив кілька квартир для колишніх жителів Seward Park Extension Urban Renewal Area.

Що відбувається після подачі заявки

Після подачі заявки вам потрібно чекати. Згідно HPD, на обробку заявок та вибір потенційних орендарів може піти від двох до десяти місяців. Якщо вам пощастить і вас виберуть, то попросять прийти на співбесіду. З собою вам потрібно буде взяти купу документів, включаючи копію вашого поточного договору оренди, доказ того, що ви заплатили орендну плату, свідоцтва про народження для всіх членів сім'ї, а також інші документи.

Нові рекомендації не дозволяють забудовникам використовувати проти заявників такі складові, як погана кредитна історія або борги по студентських кредитах, а особи, які пережили домашнє насильство, ще більше захищені від подібного роду перевірок.

Місто тепер також дозволяє заявникам надати 12-місячну історію плати аза оренду житла замість того, щоб господар проводив перевірку кредитоспроможності або надавав свою власну. Це означає, що заявники не зобов'язані надавати номер соціального страхування або індивідуальний ідентифікаційний номер платника податків кожному дорослому члену сім'ї, що також дозволяє іммігрантам з Нью-Йорка подавати заявки.

Отже, якщо вас вибрали, то наступним етапом стане ще більш тривалий період очікування. Остаточне рішення про те, чи видавати вам житло, чи ні, приймає забудовник разом з містом. Якщо вам пощастить - ви неодмінно про це дізнаєтеся. Як тільки підпишете договір оренди, можете відразу заселятися в нову квартиру.

Що думають критики

Критики кажуть, що метод визначення «доступне», не обов'язково створює житло, яке дійсно є доступним. Те, що знаходиться в межах досяжності, для кого-то в такому заможному районі, як Верхній Вест-Сайд, можливо, ви не для кого-то в Краун-Хайтс.

Також дослідження показали, що поточна лотерея доступного житла в переважній більшості випадків сприяє молодим, одиноким мешканцям, оскільки забудовники не створюють достатньої кількості квартир, які підходять як для сімей, так і для людей з дітьми.

Спори викликає і те, що забудовники відокремлюють субсидованих квартиронаймачів від тих, хто платить ринкову ціну. Наприклад, коли будують доступне житло в окремих будівлях або просять власників доступного житла входити через окремі входи.

Наостанок можна сказати наступне: розподіл доступного житла в Нью-Йорку безумовно не обходиться без проблем, а витрачені вами зусилля на його отримання можуть окупитися, а можуть і не окупитися. Але якщо ви озброєні інформацією (і всіма необхідними документами), то варто спробувати свою удачу.