Хокул хочет изменить программу доступного жилья в Нью-Йорке: что она предлагает

В своем обращении к населению губернатор Нью-Йорка Кэти Хокул пообещала отменить спорную налоговую льготу, чтобы стимулировать застройщиков возводить доступное жилье в Нью-Йорке. Срок действия программы 421-а истекает в этом году, поэтому законодателям не нужно ничего не делать, чтобы она исчезла. Но Хокул пообещала заменить ее чем-то другим. По словам губернатора, новая программа позволит гораздо эффективнее использовать государственные средства для стимулирования строительства более доступного жилья, сообщает City and State NY.

Хокул изложила свою идею такой замены в своем исполнительном бюджете. Она включила детали новой программы, которые не были указаны в ее информационном бюллетене, в Бюджетный законопроект по расходам на поддержку образования, трудоустройства и семей — необычное место для жилищного законодательства, которое указано в самом конце документа.

Названное налоговой льготой предложение «Доступные районы для жителей Нью-Йорка» (или программа ANNY) создаст новый раздел 485-w закона штата о налоге на имущество. Оно предоставит жильцам новую комбинацию цифр и букв, чтобы сбить с толку непрофессионалов.

По теме: Если вам не хватает денег на аренду жилья в Нью-Йорке, часть может оплатить правительство: условия программы

Несмотря на ее обещание заменить существующую налоговую льготу чем-то новым, предложение Хокул служит скорее корректировкой того, что уже есть в законах. Суть программы существенно не изменилась, но льготное жильё станет более доступным. Несмотря на поддержку в жилищной сфере, в плане нет существенных трансформаций, которые хотели бы видеть защитники жилищного строительства. План считается скорее статус-кво в качестве стимулов для крупных застройщиков.

Два варианта для застройщиков доступного жилья

Новые налоговые льготы Хокул в 485-w предлагают застройщикам два варианта, чтобы претендовать на десятилетнюю налоговую льготу, если они строят квартиры для сдачи в аренду. Согласно варианту А, по крайней мере 15% строящихся объектов должны быть доступными по цене, при этом: 10% из них — иметь 40% среднего дохода по району, 10% — 60% среднего дохода по району и 5% — 80% среднего дохода по району.

То есть это жилье для семей из трех человек с доходом около: 42 690 долларов, 64 440 долларов и 85 920 долларов. Это относится к домам с 30 и более квартирами. Вариант B потребует, чтобы 20% квартир были доступны по цене 90% среднего дохода в этом районе. То есть для тех, у кого доход составляет около 96 600 долларов на семью из трех человек. Это относится к домам с менее чем 30 квартирами.

Это небольшое улучшение по сравнению с существующей программой 421-a, которая позволяет застройщикам возводить доступные по цене объекты с доходом до 130% от среднего дохода в районе, что составляет 139 620 долларов США для семьи из трех человек при всех трех вариантах, которые она предоставляет разработчикам.

Тем не менее, это не дает стимула строить более доступное жилье придерживаясь самого низкого диапазона доступности в 40% от среднего дохода в этом районе и лишь небольшого процента квартир на этом уровне.

«Требование в 90% среднего дохода по району (AMI) определенно лучше, чем 130%. Но мы бы хотели видеть больше доступного жилья для людей, доход которых составляет около 50% AMI или меньше, они действительно нуждаются в помощи, — сказала Дебиприя Чаттерджи, старший экономист Community Service Society. Но это определенно улучшение целей доступности для этой программы».

Что еще изменится

Другие изменения включают сроки, в течение которых жилье останется доступным. В варианте А они останутся таковыми навсегда, а вариант Б обеспечит доступность в течение 35 лет с последующей постоянной стабилизацией арендной платы. Это выгодно отличается от текущей программы, в которой доступность сохраняется только до тех пор, пока действуют налоговые льготы. Это 25 лет с 10-летним поэтапным отказом для всех вариантов, доступных для разработчиков.

Однако программа 485-w не удовлетворила жилищных активистов. Несмотря на улучшения, предложение Хокул по-прежнему относится к строительству доступного жилья так же, как и 421-а, с большими налоговыми льготами для застройщиков на все их здания.

«Это одно и то же», — сказала Сиа Уивер, координатор кампании жилищной коалиции «Справедливость для всех». — Просто это не кажется таким значительным». Она задалась вопросом, как государство будет обеспечивать постоянную доступность, которую обещает Хокул. Уивер назвала включение обычной «показухой», пока защитники не узнают больше.

Сэм Стейн, аналитик жилищной политики Общества общественных работ, сказал, что государство может ограничить субсидии только доступными квартирами или полностью отменить налоговые льготы и использовать упущенную выгоду для прямого финансирования строительства доступного жилья. «Но в новой версии нет ни того, ни другого, — сказал Штейн. Он просто корректирует параметры существующей программы.

Мнение застройщиков и депутатов

Представители индустрии недвижимости не кажутся недовольными предложенной Хокул заменой 421-a, несмотря на внесенные в нее изменения. «Предложение губернатора предоставляет частному сектору важный инструмент для производства арендного жилья с более высоким уровнем доступности на постоянной основе», — говорится в заявлении президента Совета по недвижимости Нью-Йорка Джеймса Уилана. — Мы с нетерпением ожидаем продолжения работы со штатом и городом над долгосрочными решениями для преодоления кризиса предложения жилья в Нью-Йорке».

Пока еще рано, и мнения могут измениться по мере того, как люди будут углубляться в детали. Но влиятельное лобби застройщиков дало Хокул свою печать одобрения.

И план Хокул произвел хорошее первое впечатление по крайней мере на одного депутата, чье мнение ключевое. «Я думаю, что ее следует похвалить за то, что она придумала что-то другое», — сказал City & State член Ассамблеи Стив Симбрович, председатель жилищного комитета своей палаты. Он заметил, что все еще ждет дополнительной информации от офиса губернатора, дабы убедиться, что все математические расчеты работают. Симбрович сказал, что ему нравится приверженность плана более высоким уровням доступности.

Это не первый раз, когда налоговая льгота 421-а претерпевает некоторые изменения. Совсем недавно бывший губернатор Эндрю Куомо изменил программу в 2017 году и попытался переименовать ее в «Доступный Нью-Йорк». Предложение Хокул может иметь новый брендинг и новый раздел закона. Но оно противоречит тому факту, что это в значительной степени старая субсидия с другим названием. «Общие принципы того, что, по ее словам, она собиралась заменить, звучали так, как будто мы потенциально можем их поддержать, — заметил Штейн. — Однако предложенные изменения не решают некоторых основных проблем с 421-а».