Отмена арендной платы поставила небольших домовладельцев на грань выживания

Сейчас не только арендаторы, но и владельцы домов переживают непростые времена. Чтобы все могли остаться на плаву, нужно объединить усилия. Сохранение безопасного и доступного жилья имеет решающее значение для будущего Нью-Йорка. Особенно это стало очевидно в условиях кризиса, вызванного пандемией коронавирусной инфекции. Об этом пишет издание New York Curbed.

Трудные времена

Бруклинский домовладелец Тинг надеялся заменить в этом году крышу своего довоенного кирпичного жилого дома в Браунсвилле. Вместо этого он использует сэкономленные на ремонте деньги, чтобы остаться на плаву после того, как трое из четырех его арендаторов не заплатили за съем жилья в мае. Доход от аренды – единственный его заработок. Но домовладелец говорит, что больше разочарован в правительстве, нежели в своих квартиросъемщиках. «Сейчас все переживают трудные времена», – сетует Тинг, который попросил не называть его фамилию в целях конфиденциальности.

Все его квартиросъемщики, не заплатившие в мае, ждали чеков по безработице после того, как потеряли работу. «Я не могу продолжать договоренности без выплаты ипотеки, но я не хочу выгонять своих жильцов. Нам нужна помощь, и нам нужно, чтобы (правительство. – Ред.) направило ее людям, которые действительно больше всего в ней нуждаются».

У многих термин «арендодатель» вызывает в воображении образ крепкого мужчины, управляющего многими домами, который видит своих арендаторов в виде цифр. Однако мелкие собственники, владеющие одним или несколькими объектами недвижимости, часто зарабатывают не так уж и много, в отличие от крупных домовладельцев, и не имеют достаточных денежных средств или доступа к кредитам. Поэтому им непросто пережить продолжительную экономическую паузу, вызванную пандемией.

Еще до того, как COVID-19 обрушился на Нью-Йорк, Тинг едва ли получал прибыль. Его расходы включают ипотечные платежи, электричество, водоснабжение и канализацию, отопление. Суммарно они могут достигать $6 тысяч в месяц в зависимости от времени года.

Помимо этого ему приходится выделять средства на неожиданные ремонты. В результате месячная прибыль Тинга обычно составляет, по его словам, лишь $300.

Сейчас, пока не поступает арендная плата, он работает в условиях «супердефицита». И если бы у него не было денег, сэкономленных на ремонте крыши, он выживал бы за счет личных сбережений. Но это в любом случае может произойти.

Кризис затронул всех

Столь жесткие нормы прибыли подчеркивают экономическую пропасть между различными арендодателями Нью-Йорка и финансовыми трудностями, с которыми они сейчас сталкиваются. Проблемы обрушились и на таких, как Тинг, и на некоторых крупнейших городских арендодателей, таких как Vornado Realty Trust. Последний за первый квартал года получил чистый доход всего лишь $5 миллионов. Но между небольшими собственниками и гигантскими корпорациями есть бесчисленное множество самых разных домовладельцев.

В городской недвижимости доминируют такие гиганты, как LeFraks, Dursts и Rudins. Но на самом деле ньюйоркцы с такой же вероятностью живут в квартире, управляемой арендодателем, который владеет лишь одним или несколькими зданиями. И многие из этих небольших, более старых объектов имеют тенденцию к стабилизации арендной платы. Это, как правило, относится к домам с шестью и более квартирами, построенными до 1974 года.

По данным Программы улучшения коммунального жилья (The Community Housing Improvement Program, CHIP), 80% из 4000 стабилизированных в арендной плате членов этой программы владеют менее чем тысячей единиц жилья – от небольших семейных зданий до смешанных многоквартирных комплексов. Но в мае около 25% квартиросъемщиков CHIP не смогли внести арендную плату, по сравнению с примерно 20% в апреле, согласно опросу, проведенному среди его членов. Из опрошенных домовладельцев, у которых насчитывается около 100 тыс. квартир, еще 64% арендаторов помещений на первых этажах не платили за них в мае. «Поразительно, – говорит Джей Мартин (Jay Martin), исполнительный директор CHIP, потрясенный потерей дохода от аренды для мелких арендодателей. – Это огромная часть их бизнеса, которая только что испарилась и, вероятно, не вернется еще некоторое время».

Джоанна Вонг (Joanna Wong) входит в число тех, кто борется с этой потерей доходов от аренды жилых и коммерческих помещений. Вонг, которая является членом CHIP, управляет 30-квартирным домом в Чайна-тауне на Манхэттене около 40 лет, и шестиквартирным в Парке Сансет в Бруклине. Оба здания имеют торговые площади на первом этаже, но эти предприятия были в основном бездействующими из-за государственного заказа на проживание в доме. Большинство арендаторов платили в апреле, но в мае ситуация изменилась.

«В одной лодке»

«Сейчас я пытаюсь не потонуть, – сказала Вонг. – Так трудно что-то планировать, ведь никто не знает, как долго это продлится. С обеих сторон очень много неопределенности». Она считает, что арендаторы и мелкие арендодатели находятся «в одной лодке».

Марико Осанаи (Mariko Osanai) снимает однокомнатную квартиру в здании Вонг на Сансет Парк, где она живет со своим 7-летним сыном. Потеряв в середине марта доход от работы парикмахером, Осанаи говорит, что договорилась о частичной оплате за апрель и май, но Вонг отказалась от части арендной платы, а также использовала часть гарантийного залога Осанаи. «Должна сказать, что я очень благодарна и счастлива, что у моего домовладельца доброе сердце, – сказала Осанаи, считающая, что штат и федеральное правительство должны оказывать равную поддержку арендаторам и владельцам недвижимости. – Но у людей, которым не так повезло, нет выбора».

По теме: 7 вещей, которые должны знать арендаторы жилья в Нью-Йорке во время пандемии COVID-19

Некоторые квартиросъемщики утверждают, что как арендаторов, так и мелких арендодателей не следует бросать в беде. Патрисия Китон (Patricia Keaton), недавно потерявшая работу организатора мероприятий, три года жила в однокомнатной квартире в Вудсайде. За несколько дней до истечения срока аренды в апреле ее арендодатели, владеющие четырехэтажным многоквартирным домом, позвонили, чтобы договорится о составлении плана частичной оплаты. «Это был трудный разговор, потому что у нас у всех есть счета, и никто в этом не виноват, – говорит Китон, которая отмечает, что ее отец владеет небольшим многоквартирным домом на севере штата. – Арендаторы нуждаются в поддержке, в этом нет сомнений. Но и мой бизнес тоже. Разве можно рассчитывать, что кому-то удастся вести дела как обычно, когда люди борются, а город находится под замком? Это особенно верно, когда собственность без профессионального управляющего может означать работу без выходных и праздников».

Для Вонг управление ее зданиями подразумевает исполнение сразу множества функций. Так было с тех пор, как ее родители купили довоенный многоквартирный дом, а ее отец работал на разных работах – от таксиста до производителя тофу, чтобы свести концы с концами. Он даже занялся строительством, чтобы научиться ремонтировать здания. Сама Вонг посещала курсы сантехника в Нью-Йоркском технологическом колледже, чтобы сократить расходы на обслуживание. «Управлять небольшим зданием – это совсем другое дело, потому что ты сам много делаешь, – говорит она. – Это мы убираем засоры в туалете. Мы расчищает снег, а не сидим в офисах закинув ноги на стол».

Вонг планирует оплачивать свои счета до тех пор, пока будет в состоянии это делать. Если наступит момент, когда она не сможет платить, «тогда необходимо будет сделать выбор, какие счета не оплачивать, определить, какие из них не являются абсолютно необходимыми для работы изо дня в день, например налоги на недвижимость», – прокомментировала она.

Помимо денег, которые могли бы пойти на содержание зданий, как в случае с Тинг, некоторым с трудом удается платить ипотеку или налоги на недвижимость. И если владельцы зданий не смогут оплатить свой следующий счет за недвижимость (налог, который должен быть оплачен в июле), это грозит большими неприятностями для Нью-Йорка. Город и так уже урезал бюджет на $1,3 миллиарда на случай чрезвычайных ситуациях из-за миллиардов потерянных налоговых поступлений и растущих новых расходов на борьбу с COVID-19.

Проблема задолженности и пути ее решения

«Это эффект домино», – говорит Крис Атинос (Chris Athineos), исполнительный директор компании Small Property Owners of New York (SPONY). Эта компания представляет собственников, владеющих менее чем 100 зданиями. «Если арендатор не платит арендную плату, а арендодатель не может оплатить налоги на недвижимость, то город не способен содержать школы или платить полиции и пожарным. Это все взаимосвязано».

Вот почему решение проблемы задолженности должно включать поддержку арендаторов и арендодателей, утверждают Атинос и Мартин. Одной из мер могла бы стать чрезвычайная программа помощи в аренде, подобная предложенной сенатором штата Брайаном Каванагом (Brian Kavanagh). Она использовала бы ваучеры для устранения разрыва между общей суммой арендной платы и 30% скорректированного дохода домохозяйства. Льготы по налогу на недвижимость в виде сокращения или отмены штрафов за просрочку, которые могут составлять до 18%, также могут быть полезными, скажем, группам арендодателей.

Губернатор штата Эндрю Куомо запретил арендодателям взимать с арендаторов плату за просрочку платежа и ввел мораторий на выселение до 20 августа. Однако он ничего не сказал о том, как следует ожидать от малоимущих арендаторов выплаты арендной платы, которая в конечном итоге может составить месячную арендную плату после истечения срока действия моратория. Он действительно призывал государственных кредиторов приостанавливать платежи по ипотеке, но это не относится к многоквартирным домам. Многие восприняли это как несправедливое предоставление домовладельцам привилегий по сравнению с арендаторами.

По теме: Куомо продлил мораторий на выселение арендаторов-должников в Нью-Йорке

В любом случае арендаторы и мелкие арендодатели нуждаются в государственной помощи, и они должны объединиться, чтобы добиться ее, говорит Атинос. «Владельцы и арендаторы мелких домов должны действительно идти рука об руку со своими законодателями, чтобы призвать их к облегчению бремени, – заметил он. Это не должны быть состязательные отношения. Нам следует работать сообща».

Какая помощь уже была оказана

Вскоре после вступления в силу плана Pause руководство девелопера доступного жилья PUSH Buffalo собрало средства для отказа от аренды в апреле и мае для 99 квартиросъемщиков с низкими доходами и пяти коммерческих арендаторов. «Это арендаторы, работающие в сфере услуг. Мы знали, что они будут первыми, кто не сможет прийти на работу», – заметил Рахва Гирмацион (Rahwa Ghirmatzion), исполнительный директор PUSH Buffalo.

Арендодатель из Бруклина Марио Салерно (Mario Salerno) отменил апрельскую арендную плату для пары сотен квартиросъемщиков в своих 18 многоквартирных домах в Гринпойнте. Для него важно, «чтобы у каждого была еда на своем столе» в это непростое время.

Конечно, не все домовладельцы такие щедрые. И в то время как некоторые мелкие арендодатели стали идти на уступки арендаторам и искать пути решения проблемы, другие стремились извлечь выгоду из кризиса. Это включает в себя взимание арендной платы с квартиросъемщиков, испытывающих нехватку наличных средств, и угрозы тем, кто не может заплатить за переезд в условиях кризиса.

Для некоторых активистов-арендаторов мысль о том, что владельцы недвижимости сталкиваются с финансовой борьбой, похожей на борьбу арендаторов, которые живут за зарплату, оскорбительна. Активистка-арендатор Cea Weaver с организацией Housing Justice for All, говорит, что ей трудно симпатизировать мелким арендодателям, которые все еще могут иметь портфели, составляющие многомиллионные активы. Однако она считает, что «на самом деле мелкие» арендодатели, которые, как правило, живут в собственных зданиях, нуждаются в государственной помощи. «Мамочки и папочки-арендаторы ближе к арендаторам, чем к корпоративным магнатам недвижимости, – говорит Уивер. – Я думаю, что у нас есть общие интересы. И арендаторы, и мелкие арендодатели должны проводить кампании вокруг этого».

«Очевидно, мы никогда не сможем договориться о некоторых вещах. Но, на мой взгляд, возможно договориться о том, что сохранение безопасного доступного жилья имеет решающее значение для будущего Нью-Йорка. И непосредственно сейчас небольшие частные домовладельцы нуждаются в поддержке для этой цели, – считает Мартин. – Мы словно два корабля, проходящих ночью, но по сути движущиеся в одном направлении».