Как снять хорошую квартиру в Нью-Йорке: полезные советы для новичков

Думаете о переезде в Нью-Йорк? Вы, должно быть, любите трудности. Сейчас рынок аренды просто безумный. Стоимость съёмной квартиры бьет новые рекорды. Средняя арендная плата жилья на Манхэттене в июне достигла нового рекорда в $5 000, сообщает Brick underground.

Да, война за аренду жилья здесь – нынешняя реальность.

Это вполне трудно понять, хотя и не все так плохо! Если вы гибко подходите к выбору места, где хотите жить, а также размеру квартиры и удобствам, от которых придётся отказаться, вам повезет больше. В таком случае можно найти жилье, которое будет вполне бюджетно.

Если же намерены купить жилье, то будете в более выгодном положении. Большинство покупателей, напуганных растущими ипотечными ставками и экономической неопределенностью, откладывают покупку. Поэтому на рынке продаж у вас окажется гораздо меньше конкурентов. Цены не падают, но есть больше возможностей для переговоров. Скажем, вполне реально сделать предложение на 8-10% ниже запрашиваемой цены, чтобы начать действовать.

Читайте далее о том, как новичкам найти в Нью-Йорке жилье для аренды или покупки.

1. В районе есть гораздо больше, чем кажется на первый взгляд

Начните с основного: насколько хорошо вы знаете город? Если услышите “Я был здесь один раз” или “Бруклин – это же район, да?”, то вам определенно стоит заняться изучением мегаполиса на месте.

Один из вариантов – найти квартиру на короткий срок, а тем временем разведать несколько районов, которые могут вам понравиться. Это позволит понять то, что невозможно узнать из интернет-исследований. Например, как долго предстоит добираться до метро, каково качество продуктов в местном супермаркете и какой район ночью. Конечно, много информации есть в интернете, но никогда не стоит недооценивать важность реального восприятия места. Если это невозможно, то хотя бы виртуально прогуляйтесь по району с помощью Google Street View и почитайте как можно больше.

По теме: Аренда квартиры в Нью-Йорке: на что обратить внимание, чтобы не снять шумный клоповник с агрессивными соседями

Дополнительное же исследование совершите на сайтах местных новостей. Это хороший способ получить представление о том, что происходит в том или ином районе. Подробная информация о районе доступна здесь StreetEasy . Конечно, побывать в районе – лучший способ почувствовать его, особенно если вы знаете, на что обратить внимание.

Когда выберете помещение, изучите его владельца и здание

Прежде чем выложить тысячи долларов за свою первую квартиру в Нью-Йорке, сделайте проверку. Спросите у нескольких ваших будущих соседей, что они думают об арендодателе. В том числе о том, как поддерживают здание и как быстро выполняют их просьбы. Погуглите своего арендодателя, проверьте здание через Департамент зданий и посмотрите отзывы на таких сайтах, как Openigloo, Apartment Ratings, RentCity, bitResi или GoHomeNY. Учтите, что ухоженные места общего пользования – это признак того, что арендодатель и руководство заботятся о строении и его содержании. Дверь со сломанным замком или переполненный мусор могут указывать на проблемы с безопасностью и санитарией – не стоит полагать, что они будут устранены только потому, что вы въезжаете в этот дом.

Предлагаем дополнительные вопросы, которые вы и ваш брокер должны учитывать:

Насколько удобен район, когда речь идет о метро

Если вы находитесь более чем в 10 минутах ходьбы от подземки или предпочитаете вообще не передвигаться на ней, то есть ли у вас альтернативные способы передвижения, например автобус или велосипед Citi Bike?

Какие у вас есть варианты питания

Многие рестораны города закрылись во время пандемии. Небольшое исследование на кулинарных блогах, таких как Eater и Grub Street, даст вам представление о том, какие рестораны находятся поблизости.

Что можно заказать в ресторане?

Если вам нужна доставка еды навынос в Нью-Йорке, существует множество приложений, которые помогут выяснить, кто будет доставлять еду в вашем новом районе. Заметьте, что в одних районах доставка еды работает лучше, чем в других. К тому же многие местные рестораны предпочитают, чтобы вы звонили им напрямую и заказывали еду.

Если у вас есть швейцар, не думайте, что он будет принимать у вас доставку продуктов, когда вас нет дома. Растущая популярность служб доставки продуктов привела к тому, что некоторые дома отказываются от доставки. Поэтому обязательно спросите, какова политика дома. Еще один момент – этикет чаевых во время праздников в новом здании. Чтобы помочь вам определить размер чаевых, обратитесь к нашему ежегодно обновляемому руководству по чаевым.

Какие здесь школы

Если вы переезжаете с детьми и планируете отдать их в государственную школу, поиск недвижимости будет более сложным.

Важно знать, что если вы переезжаете в пределах нескольких кварталов от учебного заведения, то это не всегда означает, что ваш ребенок будет посещать именно эту школу. Но количество учащихся в государственных учебных заведениях сократилось в результате пандемии, поэтому свободных мест больше, чем обычно. Звучит запутанно? Существуют консультанты, которые специализируются на том, чтобы помочь вам сориентироваться в этой системе.

Примечание: когда речь идет о школах, брокеры не имеют права говорить вам больше помимо того, находится ли рассматриваемое вами здание в зоне действия определенной школы. И не имеют права оценивать качество школы из-за федеральных правил справедливого жилья.

Будьте внимательны: в объявлении может быть указано, что квартира или дом находятся в школьной зоне. Но не полагайтесь на эту информацию. Она может быть ошибочной или основываться на устаревших школьных зонах. Единственный надежный способ узнать, относится ли тот или иной адрес к определенной школе, – это позвонить туда и спросить. В большинстве учебных заведений есть координатор для родителей, который поможет вам с этой информацией.

Департамент образования предоставляет самую подробную и актуальную информацию о школах. В ведомстве можно узнать статистику об учебном заведении, в котором вы учитесь, и многое другое. InsideSchools и GreatSchools – отличные ресурсы, если вас интересуют государственные заведения. Возможно, вы захотите узнать о частных школах, не относящихся к вашему району. Вооружитесь статистическими данными – это один из полезных элементов при оценке учебного заведения. Но ничто не даст вам лучшего представления о школе, чем личное знакомство с ней во время экскурсий и информационных сессий.

Какова ночная жизнь

В Нью-Йорке есть тусовочные районы, есть тихие семейные районы и районы, представляющие смесь. На Манхэттене основными центрами тусовок в обычное время являются Ист-Виллидж, Нижний Ист-Сайд и Мюррей-Хилл. В Бруклине это Вильямсбург, Бушвик, Гринпойнт, а в Квинсе – Лонг-Айленд-Сити, Астория и Риджвуд.

Если в каком-то районе слишком много баров, возможно, вам стоит поискать другое место. Потому что если вы поселились в квартире над баром, там будет шумно. А на улице обычно тусуются курильщики. И не стоит надеяться, что бизнес изменится только потому, что вы переехали. А в результате пандемии обеды на открытом воздухе остаются. В некоторых заведениях играет музыка и даже выступают вживую разные группы. Да уж, очень весело, но только не тогда, когда вы пытаетесь заснуть во время позднего завтрака, так что следите и за такими ресторанами.

В какой зоне эвакуации находится дом

Супершторм Сэнди показал нам, что суровая погода может повлиять на город самым драматическим образом. И эксперты по климату говорят, что в будущем нас ожидает еще более интенсивная погода. Части города, подверженные наибольшему риску наводнений, эвакуируются в первую очередь. Также учитывайте, в какой части здания вы живете. Ураган Ида наглядно показал, что квартиры в подвале могут быть смертельно опасны во время урагана. К тому же, если вы покупаете квартиру, проживание в зоне затопления может означать необходимость оплачивать дорогостоящую страховку от наводнения и собирать осколки во время следующего сильного шторма.

Насколько безопасен район

На официальном сайте полиции Нью-Йорка есть статистика преступлений. Но лучший способ понять, насколько комфортно вы будете чувствовать себя в этом районе, – спросить у тех, кто там живет. И проверить его самостоятельно, особенно в ночное время. В 22:00 атмосфера может быть совсем другой, чем во время просмотра днем.

Как легко найти место для парковки

За исключением Статен-Айленда ответ на этот вопрос, скорее всего, будет “не очень”. Но если планируете иметь машину, то можете спросить об этом у жителей, брокеров и швейцаров. И ознакомиться с правилами парковки на альтернативных улицах. Как правило, в Бруклине вы будете переставлять машину реже, чем на Манхэттене. Если же решили оставить машину в гараже, обязательно учтите в своем бюджете ежемесячную плату. На Манхэттене стоимость парковки в гараже составляет 400-500 долларов в месяц. В некоторых гаражах, расположенных в престижных районах, месячная плата достигает 800-900 долларов. Аренда автомобиля – это тоже отдельная строка расхода.

2. Деньги не могут купить вам все

Арендаторы: Большинство нью-йоркских арендодателей требуют, чтобы годовой заработок арендатора в 40-50 раз превышал месячную арендную плату. Если вы не зарабатываете столько, вам потребуется личный поручитель, который зарабатывает в 80-100 раз больше месячной арендной платы. Он обязуется выплатить остаток арендной платы в случае невыполнения вами обязательств. Часто арендодатель среди прочего требует, чтобы поручитель жил в трех штатах – так легче взыскать с него деньги в случае невыполнения обязательств. Хотя некоторые настаивают на том, чтобы поручитель жил в Нью-Йорке. Если у вас нет никого, кто мог бы сделать это за вас, или если ваш поручитель не местный, вы можете оплатить услуги институционального поручителя, такого как Insurent. Их требования к доходу и занятости значительно менее строгие, хотя вам все равно нужно иметь хорошую кредитоспособность.

Один из способов обойти некоторые из этих дорогостоящих барьеров – выбрать совместное проживание. При совместном проживании жильцы получают комнату в меблированной, полностью оборудованной квартире с коммунальными услугами и другими удобствами по единой цене “все включено”.

Покупатели: Даже если ваши финансы в идеальном состоянии, покупка кооперативного жилья означает, что вам придется сначала пройти совет кооператива. А требования совета выходят далеко за рамки финансовых. В результате пандемии собеседования с членами совета кооперативов теперь проводят дистанционно. Найдите тихое, хорошо освещенное место для проведения собеседования и постарайтесь, чтобы вас не прерывали.

3. Брокеры берут комиссионные в Нью-Йорке

Покупатели: Продавцы платят брокерский сбор в размере 5-6%, который делится 50 на 50 между брокером покупателя и брокером продавца.

Хорошая новость: это означает, что покупатели не платят комиссию.

Плохая новость: эти сборы заложены в запрашиваемую продавцом цену.

Чтобы получить экономию при сохранении важнейших услуг агента, работайте с брокерской компанией, которая предлагает возврат комиссионных, если вы самостоятельно проделаете часть работы. Prevu возьмет на себя практически всю работу, включая поиск объявлений, которые соответствуют вашим потребностям, консультирование по поводу правильной цены. А также подготовку предложения, ведение переговоров с продавцом и сбор пакета документов, который вам понадобится, чтобы доказать свою ценность совету кооператива или кондоминиума. Как участник программы Prevu “Умный покупатель”, вы получите возврат двух третей комиссионных, выплаченных брокеру покупателя при закрытии сделки. При покупке кондоминиума стоимостью 1 миллион долларов с комиссией в 6% возврат составит 2% от стоимости покупки… 20 000 долларов.

Арендаторы: В Нью-Йорке арендаторы тоже платят брокеру комиссионные, причем немалые. Брокеры часто берут 15% от годовой арендной платы. Но иногда можно договориться о снижении этой суммы до 12% или даже до месячной арендной платы, особенно если вы хотите быстро снять квартиру. В период спада пандемии арендодатели были готовы взять на себя комиссию брокера. Но сейчас, когда рынок аренды настолько активен, они не склонны делать это.

Есть квартиры, которые сдаются без комиссии брокера. Но это, как правило, элитное жилье более высокого класса. Там арендодатель либо нанимает собственных агентов по аренде, либо оплачивает услуги внешних брокеров. Если вы твердо решили избежать брокерской комиссии, будьте готовы к тому, что вам придется немного покопаться.

4. Покупатели, не забывайте об эксплуатационных расходах

Покупка кооператива не похожа на покупку дома. Убедитесь, что вы понимаете разницу между кооперативом и кондоминиумом. Технически в кооперативе вы покупаете не квартиру, а долю в кооперативе. И вам все равно придется ежемесячно оплачивать содержание здания. Таким образом, помимо ежемесячных платежей по ипотеке вы будете платить и за обслуживание здания. Имейте это в виду при составлении бюджета. И знайте, что эксплуатационные расходы обычно немного повышаются каждый год.

Ежемесячные платежи для кондоминиумов называются общими сборами. В некоторых новых кондоминиумах предусмотрены льготы по налогам на недвижимость, благодаря которым налоги на недвижимость остаются очень низкими в течение нескольких лет. Убедитесь, что вы знаете, что получаете. И получите реалистичную оценку (от вашего адвоката, а не от застройщика) того, какими могут быть налоги, когда закончится действие льготы по налогам на недвижимость.

5. Не все квартиры находятся в арендованных зданиях

Аренда квартиры в арендном здании – это не то же самое, что аренда квартиры в кооперативном доме или кондоминиуме. Последняя, вероятно, будет немного лучше в плане бытовой техники, отделки и удобств. Но в ней гораздо больше бюрократической волокиты. Плюс более высокие сборы за подачу заявления, а зачастую и ограничения на срок аренды.

6. Держите наготове чековую книжку

Арендаторы: Когда вы снимаете квартиру, приготовьтесь иметь под рукой много денег, обычно в виде заверенного банком чека. Вам нужно будет оплатить комиссию брокера, месячную арендную плату в качестве страхового депозита и арендную плату за первый месяц в течение нескольких дней после подписания договора аренды. Один из способов сократить первоначальные расходы – найти соседа по комнате или поделить квартиру.

Покупатели: Ставки по ипотеке растут. И по этой причине некоторые покупатели рассматривают ипотечные кредиты с регулируемой ставкой, чтобы сократить свои расходы. Если вы можете предложить наличные, то ускорите часть процесса покупки.

7. Чистая эффективная арендная плата ниже, чем та, которую вы будете платить на самом деле

Когда спрос ниже, например зимой, можно найти квартиру с бесплатным месяцем (или даже двумя). Многие арендодатели в Нью-Йорке предлагают такую скидку в начале или в конце срока аренды, чтобы побудить вас подписать договор. Некоторые арендодатели распределяют скидку на весь срок аренды в так называемой чистой эффективной арендной плате или рекламируемой арендной плате. Но чистая эффективная арендная плата меньше суммы (известной как валовая арендная плата), которую вам фактически придется платить в течение несвободных месяцев.

8. Если у вас есть собака, особенно большая, ваши возможности проживания будут более ограниченными

Многие здания в Нью-Йорке либо запрещают заводить домашних животных, либо имеют ограничения по весу и породе собак. Поэтому, прежде чем подписывать договор, проверьте его. Также ознакомьтесь с правилами для домов, в которых разрешено проживание с питомцами. Возможно, ваш арендодатель или управляющая компания захотят проверить вашего любимца.

В связи с пандемией все более востребованным становится пространство на открытом воздухе. А если у вас есть собака, вы захотите жить рядом с парками и площадками для выгула. Некоторые районы более дружелюбны к домашним животным, нежели другие. При поиске квартиры учитывайте особенности характера вашего животного. Ваш йорк пугается при звуке шагов? Тогда лучше забыть о квартире на первом этаже. Ему уже много лет, и он с трудом держится на ногах? В этом случае первый этаж может быть более разумным выбором, чем 38-й.

Если вы хотите купить кооперативную квартиру, ваш питомец должен будет пройти проверку совета директоров. Иногда это включает в себя “собеседование” с животным, но обычно это довольно простой процесс. Подумайте о создании “резюме животного”, которое поможет задокументировать историю болезни и дрессировки вашего питомца.

9. Описания могут быть обманчивыми

Конечно, вам хотелось бы верить, что объявления о продаже полностью правдивы. Но некоторые брокеры могут быть гибкими с фактами. Вот несколько моментов, которые следует иметь в виду при просмотре объявлений:

Слово “роскошь” используется слишком часто. Его употребляют для описания всех видов зданий, поэтому не придавайте ему слишком большого значения.

Не верьте брокеру на слово, что квартира “трансформируется” в несколько спален. Иногда “конвертируемая” означает просто не очень маленькую гостиную. Кроме того, во многих зданиях сейчас запрещены временные стены, поэтому, прежде чем арендовать квартиру с одной спальней, которую вы планируете сделать двухкомнатной или хотите отгородить место для домашнего офиса, убедитесь, что ваша управляющая компания не против. Как правило, стены из книжных полок, не доходящие до самого потолка, вполне допустимы.

“Уютный” обычно означает настолько маленький, что в нем не поместится ни сам человек, ни его одежда.

“Очаровательный” часто заменяет слово “ветхий”.

“Уникальный” подразумевает странную планировку или даже хуже.

“Тихая” предполагает часто, что из нее открывается вид на вентиляционную шахту или кирпичную стену.

Некоторые “спальни” образованы нелегально. Ключевой признак – отсутствие окон.

Наружная территория, нуждающаяся в “косметическом ремонте”, может быть отремонтирована, даже если у вас ограниченный бюджет.

Если в объявлении не упоминается швейцар или лифт, это значит, что их нет вовсе. То же самое касается и прачечных.