Доступное жилье в Нью-Йорке: как подать заявку на получение квартиры и какие шансы на успех

В 2012 году был запущен сайт NYC Housing Connect. С тех пор жителям Нью-Йорка стало проще подать онлайн-заявку на получение квартиры по доступной цене в одном из пяти районов города. О том, как это сделать, а также о подводных камнях пишет издание Curbed.

Хотя подать заявку на получение доступной квартиры легко, получить саму квартиру не так-то просто. По мере того, как цены на аренду жилья в Нью-Йорке стремительно растут, а вместе с тем и спрос на дешевое жилье, все больше людей обращаются за тем небольшим количеством доступных квартир, которые предлагает город. Например, в рамках перепланировки Domino Sugar redevelopment всего на 104 квартиры было получено 87 тысяч заявок.

Возможно, шансы получить заветное жилье не столь высоки, однако если у вас есть в нем необходимость, то стоит хотя бы попробовать. В этом материале вы найдете всю информацию о том, как подать заявку и что делать дальше.

Кто отвечает за доступное жилье в Нью-Йорке

Застройщики получают от города и штата такие стимулы, как налоговые льготы, для создания доступных квартир с помощью программ типа «Доступный Нью-Йорк» (Affordable New York). Между тем, инициатива мэра города Билла де Блазио «Обязательное инклюзивное жилье» (Mandatory Inclusionary Housing initiative) требует от застройщиков создавать постоянно доступное жилье в новых жилых комплексах.

Как только застройщик готовится к сдаче здания в аренду, он начинает сотрудничать с Департаментом по сохранению и развитию жилья или с Корпорацией по развитию жилищного строительства, чтобы выделить доступные единицы жилья.

Какое жилье считается доступным

Здесь все становится немного сложнее. Ежемесячная арендная плата за «доступную» квартиру в Нью-Йорке зависит от того, что называется «районным медианным доходом» (area median income, AMI).

Медианный доход для всех городов страны ежегодно определяет Департамент жилищного строительства и городского развития США (HUD). В 2019 году AMI для Нью-Йорка составляет $96 100 для семьи из трех человек (100% AMI). Если эта цифра кажется высокой, то это потому, что так и есть: медианный доход семьи в Нью-Йорке в 2019 году, по данным HUD, составляет $75500.

Почему AMI столь высока? Дело в том, что федеральное правительство не использует данные только Нью-Йорка при расчете AMI, отмечает источник. Следуя сложной истории изменения методологий, этот расчет теперь включает данные о доходах трех других округов за пределами города: Рокленд, Путнэм и Вестчестер.

По теме: Гид для иммигранта: как снять в Нью-Йорке доступное жилье

Когда застройщики добавляют доступное жилье в свои новостройки, они резервируют ряд квартир, которые строят для тех, кто составляет определенный процент от AMI. Например, жилье с низким уровнем дохода может быть выделено для домохозяйств, составляющих до 60% от AMI, в то время как жилье со средним уровнем дохода может быть оценено для домохозяйств, составляющих до 100% от AMI, и так далее.

Это может привести к довольно большой диспропорции между стоимостью жилья и тем, что ньюйоркцы действительно могут себе позволить, особенно в районах, где средний доход значительно отличается от AMI.

Чтобы еще больше усложнить ситуацию, квартиры выделяют домохозяйствам, составляющим определенный процент от AMI, а не отдельным лицам. При этом требования к получению квартир меняются в зависимости от количества людей в домохозяйстве. HPD и HDC определяют минимальные и максимальные суммы, которые домашнее хозяйство может выделить для получения права на определенные квартиры, и эти цифры обычно указываются в каждой заявке.

HPD создал удобную диаграмму, которая показывает минимальный годовой доход для различных домохозяйств в разных диапазонах доходов, что может оказаться полезным для процесса подачи заявки.

Как подать заявку на получение доступного жилья

Это самая простая часть. Начните с создания профиля на NYC Housing Connect. Все, что вам нужно сделать, это ввести несколько ключевых данных: ваше имя, семейный доход, вид занятости и так далее. Ваш доход является одной из самых важных частей заявления, так как он определяет ваше право на квартиру; у HPD есть удобное руководство, чтобы точно определить, как его рассчитать. После этого ваши данные будут сохранены в системе, готовой к использованию в любое время, когда вы захотите подать заявку на получение жилья.

Списки появляются на сайте NYC Housing Connect довольно регулярно, поэтому лучший способ убедиться, что вы не пропустили ни одного, это проверять сайт каждую неделю, или даже каждые несколько дней. Заявки обычно остаются открытыми в течение пары месяцев.

Недавно компания HPD открыла функцию поиска текущих возможностей получения жилья, которая подскажет вам, в какие районах вы можете получить доступное жилье. Вы просто вводите размер своего домохозяйства и совокупный доход — цифру, которая включает в себя заработную плату, доход внештатного сотрудника и другие источники, такие как алименты на ребенка или пособия SSI.

Как улучшить шансы на победу

Жители различных общественных советов Нью-Йорка получают преференциальный статус на доступные квартиры в своем районе. Так что поиск жилья в вашем районе может быть хорошей идеей. Предпочтение также отдается кандидатам с нарушениями слуха, проблемами опорно-двигательного аппарата или зрения, а также тем, кто работает в городе.

В некоторых случаях застройщики могут отложить несколько квартир по другим причинам. Например, в первой лотерее доступного жилья Essex Crossing выделил несколько квартир для бывших жителей Seward Park Extension Urban Renewal Area.

Что происходит после подачи заявки

После подачи заявки вам нужно ждать. Согласно HPD, на обработку заявок и выбор потенциальных арендаторов может уйти от двух до десяти месяцев. Если вам повезет и вас выберут, то попросят прийти на собеседование. С собой вам нужно будет взять кучу документов, включая копию вашего текущего договора аренды, доказательство того, что вы заплатили арендную плату, свидетельства о рождении для всех членов семьи, а также другие документы.

Новые рекомендации не позволяют застройщикам использовать против заявителей такие составляющие, как плохая кредитная история или долги по студенческим кредитам, а лица, пережившие домашнее насилие, еще больше защищены от подобного рода проверок.

Город теперь также позволяет заявителям предоставить 12-месячную историю платы аза аренду жилья вместо того, чтобы хозяин проводил проверку кредитоспособности или предоставлял свою собственную. Это означает, что заявители не обязаны предоставлять номер социального страхования или индивидуальный идентификационный номер налогоплательщика каждому взрослому члену семьи, что также позволяет иммигрантам из Нью-Йорка подавать заявки.

Итак, если вас выбрали, то следующим этапом станет еще более длительный период ожидания. Окончательное решение о том, выдавать вам жилье, или нет, принимает застройщик вместе с городом. Если вам повезет – вы непременно об этом узнаете. Как только подпишете договор аренды, можете сразу заселяться в новую квартиру.

Что думают критики

Критики говорят, что метод определения «доступное», не обязательно создает жилье, которое действительно является доступным. То, что находится в пределах досягаемости, для кого-то в таком зажиточном районе, как Верхний Вест-Сайд, может быть недоступно для кого-то в Краун-Хайтс.

Также исследования показали, что текущая лотерея доступного жилья в подавляющем большинстве случаев благоприятствует молодым, одиноким жильцам, поскольку застройщики не создают достаточного количества квартир, подходящих как для семей, так и для людей с детьми.

Споры вызывает и то, что застройщики отделяют субсидируемых квартиросъемщиков от тех, кто платит рыночную цену . Например, когда строят доступное жилье в отдельных зданиях или просят владельцев доступного жилья входить через отдельные входы.

Напоследок можно сказать следующее: распределение доступного жилья в Нью-Йорке определенно не обходится без проблем, а затраченные вами усилия на его получение могут окупиться, а могут и не окупиться. Но если вы вооружены информацией (и всеми необходимыми документами), то стоит попытать свою удачу.