Путеводитель по жилью в Нью-Йорке: контроль vs стабилизация арендной платы

Нью-Йорк является чрезвычайно дорогим городом для арендаторов. Однако существуют законы, гарантирующие, что арендатор не будет брошен на произвол судьбы, и около 1 миллиона квартир в городе находятся под такой защитой. Об этом пишет издание Сurbed.

Стабилизация арендной платы, безусловно, является наиболее часто применяемой защитой. Хотя в некоторых частях города все еще существуют квартиры с контролем за арендной платой, которые пользуются большим спросом.

Такие законы, однако, применимы только к определенным зданиям или определенным квартирам и часто имеют лазейки, которыми владельцы квартир могут быстро воспользоваться. Правда с течением времени законы изменились, и самые последние обновления привнесли в город радикальные, благоприятные для арендаторов меры защиты. В то же время домовладельцы и собственники недвижимости утверждают, что это дестабилизирует рынок аренды в городе.

Проще говоря: рынок аренды в Нью-Йорке – сложен, но в нем есть квартиры, регулируемые арендной платой. В этой публикации вы найдете все, что вам нужно знать о различиях между квартирами, с регулируемой арендной платой и квартирами, стабилизированными по арендной плате, и о ваших шансах арендовать каждую из них.

Квартиры с контролем аренды

Эти апартаменты можно считать золотым билетом в мир недвижимости Нью-Йорка. Контроль за арендной платой происходит, когда арендатор непрерывно живет в своей квартире с 1 июля 1971 года в здании, построенном до 1947 года. Это гарантирует арендаторам незначительный рост цен на протяжении многих лет, поэтому они, по сути, платят арендную плату 1970-х годов в районах, которые давно уже выросли в цене на недвижимость. (Хотя исследование HPD 2019 года показывает, что медианная валовая арендная плата за квартиры с контролем над арендой составляет около $1039).

Но это не будет длиться вечно: когда квартира с контролем над арендной платой становится пустой, она либо стабилизируется, либо – если она находится в здании с менее чем шестью квартирами, – выводится из-под регулирования в целом.

Это означает, что общее количество контролируемого жилья уменьшилось по мере того, как часть жилья стабилизировалась или дерегулировалась. То есть: в 1950-х годах два миллиона квартир в городе контролировались арендной платой; сейчас эта цифра составляет около 22000 (по данным опроса 2019 года, проведенного Советом по руководству арендой жилья), или всего лишь около 1% от общего жилищного фонда Нью-Йорка.

Квартиросъемщики, контролирующие арендную плату, также могут быть подвержены ежегодному повышению платы. Квартиры, находящиеся под контролем арендной платы, подчиняются системе «максимальной базовой арендной платы». Проще говоря, существует максимальная сумма, которую арендодатель может взимать с квартиросъемщика, и он может повышать максимальную арендную плату, которую на данный момент платит квартиросъемщик, до тех пор, пока цена не достигнет максимального предела.

Максимальная базовая арендная плата может повышаться каждые два года. Это означает, что арендная плата в этих квартирах может стремительно расти, если домовладельцы решат это сделать.

Согласно новым законам об аренде, максимальный размер коллекционной арендной платы теперь будет ограничен пятилетним средним значением последнего повышения арендной платы.

Как получить квартиру с контролируемой арендной платой?

Такой шанс есть, если у вас есть родственник, занимающий такую квартиру, и вы живете там же. В случае смерти или переезда арендатора, некоторые члены семьи (включая нетрадиционных членов семьи, например, не состоящие в браке пары), проживающие в квартире, имеют право, при определенных условиях, взять на себя арендную плату за квартиру.

В противном случае, это практически невозможно. Соседи по комнате, не состоящие в семейных отношениях с основным квартиросъемщиком, не имеют права наследования, как и субарендаторы или члены семьи, не проживающие в квартире.

Аренда стабилизированных квартир

Это способствует стабилизации арендной платы, гораздо более распространенному для ньюйоркцев способу, чтобы обеспечить арендную плату ниже рыночной. В то время как только около 1% единиц жилья, сдаваемых в аренду в Нью-Йорке, контролируется, около 50% единиц жилья в городе стабилизировано. Стабилизация арендной платы обычно применяется к квартирам в зданиях с шестью и более квартирами, построенными до 1974 года.

Арендодатель может увеличить арендную плату на такую квартиру лишь на 1%, определяемый Советом по руководству арендой жилья. В отличие от других доступных программ, плата не зависит от уровня вашего дохода, размера квартиры, количества людей, проживающих в ней, или любых других факторов, основанных на потребностях.

По теме: Лучшие сайты для поиска квартиры в Нью-Йорке без помощи брокера

В прошлом на самые большие изменения в арендной плате в этих квартирах влияло то, как часто квартира перестраивалась в прошлом, какие ремонтные работы проводил домовладелец. Однако новые законы об аренде, принятые ранее этим летом, значительно сократят это: способность арендодателя повышать арендную плату на основе либо индивидуальных улучшений квартир (IAI), либо крупных капитальных улучшений (MCI) была значительно сокращена.

Другие правила также усложнят для арендодателей доведение арендно-стабилизированных единиц до рыночной ставки. Так, до недавнего времени стабилизированные квартиры могли дерегулироваться, если арендная плата превышала $2700, а арендатор уезжал. Благодаря реформам в сфере аренды, проведенным законодательным органом штата в этом году, такая практика была отменена, так же как и возможность арендодателя повысить арендную плату за стабилизированные квартиры на 20%.

Как получить стабилизированную арендную плату за квартиру?

Это не так сложно, как может показаться. Вот подробный список зданий со стабилизированной арендной платой в каждом районе.

Есть и более простой способ проверить, стабилизировано ли здание. Если вы считаете, что переезжаете в квартиру, стабилизированную по арендной плате, арендодатель должен включать арендатора такого жилья во все новые договоры аренды и продления, информируя арендаторов об их законных правах. Довольно часто домовладельцы не предлагают таких подробностей потенциальным арендаторам и взимают с ничего не подозревающих арендаторов плату, превышающую ту, которую могут взимать по закону. Поэтому арендатор должен провести свои исследования по стабилизации арендной платы, а затем обсудить это со своим будущим арендодателем, прежде чем подписывать договор об аренде.

Льготная арендная плата

Стабилизация арендной платы устанавливает максимальную легальную арендную плату для каждой квартиры – как мы упоминали ранее, это число основано на уникальной истории каждой квартиры. Льготная аренда, с другой стороны, известна как арендная плата, взимаемая арендатором со стабилизированной арендной ставкой, которая ниже, чем законная арендная плата.

Хотя в теории это звучит хорошо, на практике может привести к неприятностям для арендаторов. Как сказано в отчете ProPublica за 2017 год, «увеличение льготной арендной платы не зависит от установленных городом лимитов, регулирующих другие квартиры, стабилизированные арендной платой». Арендодатели могут отменять льготные ставки и повышать арендную плату до легального максимума всякий раз, когда аренда продлевается. Это может привести к тратам сотен и даже тысяч долларов со стороны арендатора.

Реформа арендной платы, принятая в Олбани ранее этим летом, сузит возможности арендодателя проводить такие увеличения; согласно новому законодательству, арендатору должна быть предложена льготная арендная плата при продлении, а не неожиданное резкое повышение цены. Это дает арендодателям право взимать максимальную легальную стабилизированную арендную плату только тогда, когда арендатор покидает квартиру.

Главное, что рекомендует Metropolitan Council on Housing квартиросъемщикам со льготной арендной платой, это как можно скорее изучить свои права и возможности.