Защита от выселения: на что могут рассчитывать ньюйоркцы

Ньюйоркцы, арендующие жилье, защищены от выселения как минимум до 5 августа. Но что случится после этой даты? Смогут ли владельцы жилья выселять квартирантов за неуплату аренды? Какими правами обладают арендаторы? Ответы на эти и другие вопросы были опубликованы на сайте издания Curbed NY.

Пандемия коронавируса привела к массовым увольнениям, оставив большинство жителей Нью-Йорка без работы. Сегодня многие борются с последствиями неожиданно нагрянувшего кризиса. В городе, где арендаторы составляют почти две трети населения, возникает множество вопросов, касающихся неуплаты аренды и последствий, самое страшное из которых – риск остаться без крыши над головой.

Хорошая новость заключается в том, что некоторые квартиросъемщики все еще имеют защиту от выселения, даже несмотря на то, что губернатор Эндрю Куомо прекратил часть своего моратория на выселения.

Еще в марте главный административный судья Нью-Йорка Лоуренс Маркс (Lawrence Marks) объявил о приостановке судебного разбирательства по вопросам о выселении. Но лазейка на короткое время позволила арендодателям подавать новые дела. Вскоре после этого Куомо закрыл эту лазейку, заблокировав данные разбирательства и введя мораторий на выселения во всему штату до 20 июня.

Затем губернатор продлил этот мораторий до августа, сузив круг лиц, подпадающих под действие постановления. Однако 6 июля губернатор отменил часть этого мандата. Теперь, в соответствии с еще одним исполнительным постановлением, замораживание срока давности позволило Канцелярии судебной администрации (Office of Court Administration) продолжить приостановление рассмотрения дел о выселении.

В то же время директива губернатора отменила действие защитных мер, запрещающих выселять жильцов как в связи с неуплатой аренды, так и в связи с обращением взыскания на жилую ипотеку. Вместо этого Куомо опирается на недавно принятый «Закон о безопасной гавани для арендаторов жилья» (Tenant Safe Harbor Act), ранее принятый в Нью-Йорке, ставшем эпицентром пандемии. Закон гарантирует, что ни один арендатор, который пытается свести концы с концами в условиях пандемии, не столкнется с выселением. Квартиросъемщики могут использовать этот закон в суде, однако он не препятствует подаче новых дел.

Эта мера применяется к неоплаченным счетам за аренду, начисленным в период между 7 марта и еще не установленной датой, когда штат снимет все связанные с COVID-19 ограничения и люди смогут вернуться к своей роботе. Арендодатели, тем не менее, могут обращаться за денежной компенсацией за пропущенные платежи за этот период.

Короче говоря, множество квартиросъемщиков имеют защиту от выселения, но для этого им придется предоставить свои доводы перед судьей. И даже несмотря на то, что жилищные суды города частично возобновили работу, большинство судебных разбирательств застопорились из-за указаний со стороны судебной системы.

По теме: 7 вещей, которые должны знать арендаторы жилья в Нью-Йорке во время пандемии COVID-19

Ситуация может начать меняться с 27 июля, когда Бруклинский жилищный суд возобновит очные судебные процессы по делам о выселении, поданным до 16 марта. Ожидается, что вскоре за этим последуют другие районы, но суды еще не обнародовали график.

В то же время ордера на выселение не исполняются, и пока арендаторы не могут быть выселены из своих домов на законных основаниях. Это не значит, что некоторые арендодатели не будут пытаться это сделать.

Тем временем арендаторы продолжают звонить на горячие линии и обращаться к адвокатам по жилищным вопросам, задавая вопросы по поводу своих прав и часто получая недостоверную информацию или даже угрозы. Если вы тоже интересуетесь тем, какими правами обладают арендаторы в Нью-Йорке и насколько защищены от выселения, ниже вы найдете развернутые ответы.

Что означает проведение разбирательства о выселении для арендаторов?

Нью-йоркская Канцелярия судебной администрации (Office of Court Administration) продлила паузу в отношении выселений и связанных с ними процедур по крайней мере до 5 августа. Это при том, что Куомо снял ограничения в отношении новых дел о выселении в соответствии со своим июльским исполнительным приказом.

Если вы ожидали рассмотрения дела о выселении, то эти разбирательства были приостановлены. Если вы недавно получили уведомление о выселении, то этого само по себе недостаточно для того, чтобы ваш домовладелец выселил вас; домовладелец должен получить от суда приказ о законном выселении арендатора, даже если его арендная плата истекла или он просрочил арендную плату. Теперь, когда выселения приостановлены, эта назначенная судом пауза откладывает большинство судебных разбирательств.

Пять жилищных судов Нью-Йорка частично возобновили работу в конце июня. Арендодатели начали рассылать в суды новые дела, но эти новые дела не сдвинутся с мертвой точки раньше августа.

Переговоры по урегулированию некоторых ожидающих рассмотрения дел о выселении – одно из немногих судебных разбирательств, которые до сих пор ведутся по Skype. Квалификационные дела должны были начаться до начала пандемии, и обе стороны должны иметь адвокатов, но смогут принимать участие только в переговорах по урегулированию, и судьи не могут выносить приказы о выселении.

Каким образом «Закон о безопасной гавани» для арендаторов влияет на ситуацию?

«Закон о безопасной гавани для арендаторов жилья», который спонсировали сенатор штата Манхэттена Брэд Хойлман (Brad Hoylman) и член ассамблеи Бронкса Джеффри Диновиц (Jeffrey Dinowitz), запрещает выселение людей за неуплату аренды до тех пор, пока продолжается пандемия – то есть с 7 марта до тех пор, пока все ограничения, связанные с коронавирусом, не будут сняты в округе квартиросъемщика. Однако арендатор должен иметь возможность доказать судье, что в течение этого периода страдал от финансовых трудностей.

Крайне важно понимать следующее: этот закон не отменяет арендную плату за указанный выше период. Арендатор не может быть выселен, потому что он пропустил арендную плату за это время, но владелец жилья все равно может обратиться за денежным возмещением в суд.

Такое решение, как отмечает Патрик Тиррелл (Patrick Tyrrell), штатный адвокат компании Mobil for Justice, может нанести «большой вред» арендаторам. Они могут столкнуться не только с потерей средств из-за неуплаты аренды, но и с тем, что на их имущество будет наложен залог.

По теме: Отмена арендной платы поставила небольших домовладельцев на грань выживания

Если меня не выселят, мне все равно придется платить за квартиру?

Да. «Закон о безопасной гавани для арендаторов жилья» не отменяет арендную плату. Поэтому, если у вас есть возможность, вы должны оплатить аренду сейчас. В противном случае арендодатель имеет право возбудить против вас дело о невыплате арендной платы.

Тем не менее многие жители Нью-Йорка, недавно потерявшие работу, не имеют возможности платить. Именно поэтому и был введен ныне недействующий мораторий на выселение. Он защищает тех, кто внезапно столкнулся с финансовыми трудностями, от риска оказаться на улице во время пандемии.

Для тех, кто пытается свести концы с концами, городская администрация по работе с персоналом может предложить некоторую помощь в рамках программы One Shot Deal. Эта программа экстренной помощи может предоставить квалифицированным жителям Нью-Йорка единовременную выплату, которой они могут рассчитаться с арендодателем.

Джейсон Ву (Jason Wu), адвокат по жилищным вопросам и попечитель Ассоциации адвокатов по оказанию юридической помощи, говорит, что ключом к решению вопроса может быть и коммуникация. То есть вы можете попробовать связаться с арендатором и сообщить ему о возникших у вас финансовых трудностях в связи с пандемией. Возможно, вам удастся достичь договоренности. Вот одно из возможных решений проблемы: вы договариваетесь с домовладельцем о том, что когда найдете новый источник дохода, то выплатите ему долги.

Может ли мой домовладелец все еще подавать против меня иск о неуплате?

Теперь, когда жилищные суды города частично возобновили работу, да. Но эти дела были временно отложены по крайней мере до 5 августа. Это значит, что у домовладельцев Нью-Йорка есть возможность отправить по почте документы, которые инициируют новые дела о выселении квартиросъемщиков в пять жилищных судов города.

И хотя эти дела могут быть возбуждены, выселения арендаторов в настоящее время не происходит.

Мой домовладелец все еще угрожает выселить меня. Что мне делать?

Андреа Шапиро (Andrea Shapiro), менеджер программы Столичного совета по жилищному строительству (Met Council on Housing), говорит, что сейчас закон на стороне арендаторов.

По мере того как жилищные суды города постепенно возобновляют свою работу, некоторые судебные разбирательства начинают возобновляться, но процесс выселения является трудоемким, а выселения в судебном порядке используется лишь в исключительных случаях.

Если владелец жилья попытается выставить вас на улицу любыми способами – сменить дверные замки, вывезти ваши вещи, отключить коммунальные услуги – можете смело обращаться в полицию. Правоохранителям следует сообщить, что ваш арендодатель занимается незаконным выселением. Незаконное выселение квартиросъемщиков в Нью-Йорке является уголовно наказуемым правонарушением.

Некоторые владельцы жилья могут даже прибегать к запугиваниям арендодателей, плохо знакомых с собственными правами. «У меня есть опасения по поводу тактики запугивания и притеснения, которую используют арендодатели, которая на самом деле не выходит за рамки того, что является законным, но потенциально может привести к преследованиям, – говорит Ву. – Важно, чтобы арендаторы знали, что защита существует».

Городской маршал пытается выселить меня. Он может это сделать?

Нет. 13 марта городской отдел расследований уведомил всех маршалов, что процедура выселения приостановлена. С тех пор эта директива была продлена на неопределенный срок. Если маршал попытается исполнить ордер на выселение, не выполняйте его и сообщите об этом в Бюро городских маршалов, позвонив по телефону: (212) 825-5953.

«Не принимайте решения из страха, – говорит Сюзанна Бланкли (Susanna Blankley), координатор кампании коалиции «Право на консультирование в Нью-Йорке». – Знайте, что у вас есть права; знайте, что у вас есть власть».

Мне поставили диагноз COVID-19, может ли арендодатель выселить меня из-за этого?

Согласно данным мэрии, ваш домовладелец не может попросить вас покинуть квартиру, потому что у вас подтвердили коронавирус. Независимо от того, имеете ли вы право на защиту от выселения или нет, ваш домовладелец не может дискриминировать вас, преследовать или угрожать выселением из-за страха или предрассудков, связанных с пандемией.

Если вы испытываете дискриминацию или притеснения со стороны домовладельца, сообщите об этом в городскую комиссию по правам человека, заполнив эту форму.

Что произойдет, когда истечет срок действия этих мер защиты от выселения?

Ответа на этот вопрос в настоящее время нет. Сенатор штата Куинс Майкл Джанарис (Michael Gianaris) ранее предложил законопроект, который приостановит арендную плату на 90 дней для жилых и коммерческих арендаторов, пострадавших от COVID-19. Законопроект также должен был предоставить ипотечные льготы арендодателям в соответствии требованиям арендаторов. «Мы наблюдаем, как надвигается кризис в жилищной сфере, – сказал Джанарис. – Мы можем либо позволить этому случиться, либо создать некую юридическую структуру и попытаться смягчить посадку».

Однако законопроект был отменен. Вместо него законодатели штата одобрили меру, инициированную сенатором штата Брайаном Каванагом (Brian Kavanagh), по использованию федеральной помощи для предоставления ваучеров домовладельцам, чьи арендаторы потеряли доходы во время пандемии. Но и эта помощь будет недоступна для многих, кто не соответствует требованиям к доходам.

Наверное, самой значительной мерой законодательного органа по оказанию помощи жильцам, которая должна быть принята, является «Закон о безопасной гавани для арендаторов жилья». Хотя авторы законопроекта, Хойлман и Динович, признают, что это лишь часть головоломки по оказанию помощи арендаторам жилья. «Ни один закон не может в одиночку решить кризис выселения – но «Закон о безопасной гавани для арендаторов жилья» является одним из самых серьезных шагов для решения надвигающейся волны выселений», – говорит Хойлман.

По оценкам адвокатов и юристов-арендаторов, более 50 тысяч жителей Нью-Йорка могут подвергнуться выселению после того, как будет снята защита, что спровоцирует волну перемещений по всему городу.

Коалиция «Жилищное правосудие для всех», членами которой являются Столичный совет по жилищному строительству и коалиция «Право на адвоката», выступает за полную отмену арендной платы во время пандемии, призывая штат приостановить выплату арендной платы на время кризиса в области здравоохранения в Нью-Йорке. «По крайней мере, штат должен продлить первоначальный общий мораторий губернатора на время пандемии – а затем, по крайней мере, на три месяца после нее. Это дало бы людям больше времени, чтобы встать на ноги и понять, что происходит», – говорит Бланкли.

Новый законопроект штата, представленный сенатором штата Бруклин Зеллнором Майри (Zellnor Myrie), названный «Законом о стабильности жилья и предотвращении перемещения жильцов» (Emergency Housing Stability and Tenant Dislacement Prevention Act), предлагает пойти еще дальше. Этот закон будет запрещать выселения, новые дела и денежные решения в течение года после того, как штат отменит свои окончательные ограничения, связанные с пандемией. «Члены нашего сообщества уже висят на волоске и не смогут выдержать той нестабильности, которые вызовет выселение», – говорит Майри. Он добавил, что законопроект будет служить «временной мерой, поскольку наша экономика стабилизируется».

На городском уровне спикер городского совета Кори Джонсон, поддерживающий отмену арендной платы, ввел в действие законодательство, которое фактически остановит выселения и взыскание долгов как с жильцов, так и с коммерческих арендаторов до 30 сентября. Законопроект также запретит городским маршалам и шерифам собирать долги и осуществлять выселение жильцов, пострадавших от COVID-19, до апреля 2021 года. Этот законопроект пока застопорился в Совете.

Но если Нью-Йорк хочет оправиться от этой пандемии, не углубляя кризис бездомности в городе и не впадая в экономическую неопределенность, губернатор и законодатели штата должны предложить большую помощь в аренде и защиту от выселения, считает Ву. «Я думаю, что первоначальный мораторий на выселение был хорошим первым шагом, он обеспечил немедленную помощь, – говорит он. – Но это не было долгосрочным решением. И то, что происходит у нас сейчас, это лишь откладывание решения проблемы на более поздний срок».